Encadrement des loyers : des gains pour les locataires, et des zones d’ombre persistantes
À l’approche de la fin de son expérimentation, l’encadrement des loyers fait l’objet d’un bilan - très attendu - de l’Institut des politiques publiques. Le rapport, rendu public ce mercredi 27 mai, souligne une réelle modération des prix et un gain de pouvoir d’achat pour les locataires, tout en pointant les limites d’un dispositif encore difficile à contrôler et à évaluer faute de données fiables. De quoi nourrir le débat sur son avenir, alors que le gouvernement hésite encore à le pérenniser.
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Le compte à rebours est lancé. En novembre 2026, l’expérimentation de l’encadrement des loyers, qui concerne aujourd'hui 870.000 logements dans des villes comme Paris, Lyon ou Lille, doit théoriquement s’éteindre. C’est dans ce climat de fin de sursis que l’Institut des politiques publiques (IPP) a rendu sa copie. Le rapport, réalisé par les économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle (lire notre article) et remis tout récemment au gouvernement, décrit un dispositif qui remplit sa mission première et parvient à freiner les prix, tout en ressemblant parfois à une flèche décochée dans le brouillard statistique.
Une modération réelle des loyers
Les chiffres sont têtus. Dans les zones régulées, l'encadrement a produit une modération effective des loyers de l'ordre de 2% à 4%, atteignant même 5% en fin de période. Lors de la conférence de presse de présentation du rapport, ce 27 mai, Gabrielle Fack a toutefois précisé qu’il s’agit moins d’une baisse brutale que d’un "ralentissement de la croissance des loyers".
Ce coup de frein représente un transfert de pouvoir d’achat massif : 612 millions d’euros par an. Si les deux tiers de cette somme sont puisés dans la poche des propriétaires, le dernier tiers (soit environ 200 millions d’euros) est indirectement supporté par l’État et la Sécurité sociale via la baisse des recettes fiscales. Un angle mort du débat public jusqu’ici, puisque, comme le souligne le rapport, "l’État [devient] co-financeur de la baisse des loyers".
Jusqu’à 1.700 euros économisés par an
Mais à qui profite réellement cette manne ? Si l'on en croit le rapport, le portrait-robot du bénéficiaire change radicalement selon le code postal. En Seine-Saint-Denis, l'aide va prioritairement aux plus modestes. À Paris, la situation est inversée : les gains sont majoritairement captés par les 30% des ménages les plus riches. "Quand vous redistribuez 3 euros de loyer aux plus aisés, vous ne redistribuez qu'un euro aux ménages du premier décile", a souligné Guillaume Chapelle devant les journalistes. Face à ces statistiques froides, le terrain oppose des victoires bien concrètes. Selon l’AFP, la Fondation pour le logement des défavorisés rapporte que certains locataires peuvent économiser jusqu'à 1.700 euros par an grâce au dispositif.
Le "parent pauvre de la statistique publique"
Sur le terrain, l'application du texte ressemble à un parcours de combattant. Plus d’un tiers des baux récents (35,6% à Paris, plus de 40% à Bordeaux ou en Seine-Saint-Denis) affichent encore des loyers supérieurs aux plafonds. En cause ? Un pilotage institutionnel fragmenté et l'opacité du complément de loyer, cette zone grise juridique que les propriétaires utilisent pour justifier des dépassements.
Mais le plus grand défi reste l'absence de données fiables. Les chercheurs sont formels, le secteur locatif privé est le "parent pauvre de la statistique publique". Pour évaluer le dispositif, l'IPP a dû délaisser les outils officiels pour "scrapper" 30 millions d'annonces locatives, faute de répertoire national des baux signés. Pourquoi une telle cécité ? D'abord, parce que les observatoires locaux des loyers (OLL) disposent d'échantillons trop restreints pour suivre les nouveaux baux ou identifier les compléments de loyer. Ensuite, et surtout, parce que la suppression de la taxe d’habitation en 2022 a agi comme une gomme géante : l'administration a perdu sa source d'information la plus fiable pour savoir si un logement est loué, vacant ou occupé par son propriétaire à un niveau géographique fin.
Cette opacité crée une confusion entre les annonces (ce qui est affiché) et les baux effectifs (ce qui est signé). "On a une baisse relative du nombre d'annonces, mais sur l'offre réelle, on n'a pas la donnée", a admis Gabrielle Fack.
Une lance incendie
Dès lors, que faire de cet outil à la fois puissant et mal maîtrisé ? Pour les auteurs du rapport, l'encadrement ne doit pas être une fin en soi. Guillaume Chapelle l'a comparé à une "lance incendie" : un instrument d'urgence qui sert à éteindre le feu de l'inflation immobilière, mais qui doit laisser place à des politiques de fond, comme la stimulation de l'offre sociale ou une refonte de la taxation foncière.
Mais le temps des chercheurs n'est pas celui de la politique. D'un côté, une pétition portée par Emmaüs et la Fondation l'Abbé Pierre a réuni 33.000 signatures pour sauver le dispositif. De l'autre, le ministre Vincent Jeanbrun freine. Interrogé ce 27 mai au Sénat sur l'avenir du dispositif, il a déclaré que l'expérimentation "n'apporte pas complètement satisfaction et n'est pas pleinement efficace". Il a toutefois indiqué vouloir "proposer dans les prochaines semaines une concertation avec les villes qui bénéficient aujourd'hui de cette expérimentation, avec les parlementaires qui le souhaiteront" afin de "tirer un bilan" et de "voir comment mettre en oeuvre des outils demain". Il reste pour sa part convaincu que la mesure réduit l'offre de logements. Si le nombre d'annonces a effectivement chuté de 10% en province, le lien de cause à effet reste une zone grise que seule une statistique plus fine pourra éclairer.
