Île d’Oléron : des baux à construction pour les zones d’activités économiques (17)

Au cours de l’hiver 2024-2025, la communauté de communes de l’Île d'Oléron a lancé deux appels à projets pour des baux à construction sur du foncier économique. Le principe ? La collectivité reste propriétaire des terrains qu’elle loue à des entreprises. Ces dernières bénéficient d’un droit à y édifier des bâtiments. Un premier appel à candidatures concerne la zone d'activités économiques (ZAE) Les quatre moulins à Saint-Georges-d'Oléron ; un second porte sur la ZAE La Jarrie à Dolus-d'Oléron. Ces deux zones font partie des dernières réserves foncières disponibles dans l'île.

« Nous sommes partis à l'aventure avec ce bail à construction qui reste encore peu répandu. Mais cela correspond à une volonté unanime des élus communautaires de maîtriser le foncier désormais rare, expose Christophe Sueur, vice-président de la communauté de communes, chargé du développement économique. Les lots disponibles pour l’activité économique sont très limités car nous avons aussi du foncier agricole, des zones naturelles, des zones urbanisées et… nous sommes sur une île. »

Des baux de 50 ans

La communauté de communes de l’Île d'Oléron a opté pour des baux d'une durée de 50 ans, ce qui permet aux entreprises de dépasser le temps d'amortissement de la construction du bâti. Par le bail à construire, le preneur (l’entreprise) s'engage à verser un loyer annuel au bailleur (la collectivité). En moyenne, pour un terrain de 500 mètres carrés, le loyer varie de 2 000 à 2 600 euros HT par an, ce qui correspond au prix du marché. « Nous sommes heureux de compter plusieurs candidats pour chaque appel à projets », se félicite Christophe Sueur. Les dossiers de candidature seront étudiés en commission communautaire, avec l’appui de la chambre de commerce et d’industrie.

Un droit de regard sur l’activité et sur la mutation

Le bail à construction doit respecter le règlement de la ZAE, notamment en matière de destination des lots. « Nous ne voulons pas de vendeurs de voiture, par exemple ; nous misons plutôt sur l’artisanat local. Nos critères environnementaux écartent les installations industrielles les plus polluantes. Nous souhaitons éviter les bâtiments de stockage, énumère Christophe Sueur. Pour nous, il faut que l’activité crée de l’emploi. Notre but est d’avoir des salariés, des entrepreneurs et des habitants à l'année. » Les activités qui s’installent doivent favoriser le dynamisme économique. « Certains terrains vendus par le passé se sont mués en zone de gardiennage pour du commerce en ligne ou pour abriter des activités commerciales peu compatibles avec l’artisanat que nous souhaitons soutenir. »

La collectivité entend bien éviter les mutations d'usage du foncier qui engendrent de la spéculation. « En dépit des règles d'urbanisme, nombre de terrains sont convertis en commerces ou logements, ce qui réduit le foncier économique à prix abordable et fait flamber les prix », regrette l’élu. Si un artisan s’installe et qu’il revend son bâtiment quelques années plus tard, la collectivité aura un droit de regard sur l'activité du repreneur : « Elle pourra bloquer la transaction et reprendre le terrain, si la transmission de l'entreprise ne respecte pas les règles de la ZAE », avertit Christophe Sueur. À l’échéance du bail, la communauté de communes récupère le bâti, moyennant le versement d'une indemnité à l’entreprise qui l’a construit. Le mode de calcul de l’indemnité est précisé dans le contrat initial. Et pour s’adapter aux besoins des petites entreprises, la communauté de communes envisage de créer, à l’avenir, des hôtelleries regroupant plusieurs sociétés de petite taille dans une même parcelle ou même dans un bâtiment unique. Le bail à construction a de l’avenir sur l’île d’Oléron.