À Malmerspach, des friches industrielles réhabilitées reprennent vie (68)

Textile, verre, bois : la vallée de la Thur, dans les Vosges du sud, très industrialisée aux 19^e et 20^e siècles, perd ses dernières usines au tournant des années 2000. À cette époque, à une trentaine de kilomètres de Mulhouse, une zone d’activités de dix hectares est en déshérence, près du village de Malmerspach. Après dépollution, la communauté de communes de la Vallée de Saint-Amarin (CCVSA) choisit d'y créer une zone d'activités « classique » avec vente de parcelles. « Ça n'a pas marché : peu de ventes, peu de création d'activités, un paysage dégradé », note Eddie Stutz, ancien vice-président à l'économie (2016-2026) et maire de Malmerspach. En 2010, les élus abordent la réflexion sous un nouvel angle : réhabiliter les bâtiments à forte valeur patrimoniale.

Garder la maîtrise foncière et réhabiliter pour louer

Pour ce projet, la CCVSA s'inspire du parc voisin de Wesserling, où elle a racheté en 2003, une ancienne manufacture textile de 60 000 m² pour la réhabiliter et en faire un grand hôtel d’entreprises. Les premiers locataires économiques s'y installent dès 2006, le modèle semble faire ses preuves. « À Malmerspach, nous avons d’abord repris la maîtrise foncière de l'ensemble, démoli les bâtiments en trop mauvais état, nettoyé le site et paysagé l'ensemble. En parallèle, nous avons commencé à travailler sur le programme de réhabilitation des bâtiments », explique Julien Magaud, responsable économie à la CCVSA. La collectivité se dote aussi d'une feuille de route et d’une vision à quinze ou vingt ans pour transformer le site, par tranches. Interglas est la dernière grosse entreprise industrielle présente sur site. Mais elle périclite : de 280 salariés dans les années 1980, elle compte une centaine d’emplois vers 2010. En 2015, elle fait faillite et 20 000 m² supplémentaires s’ajoutent aux friches. « Il faut savoir adapter le projet sur un temps long, note l'élu. Pour réussir notre pari, nous avons arrêté de vendre des terrains nus ailleurs, malgré la demande. Cela demande du courage politique. » La communauté de communes déclenche les réhabilitations par tranche, dès qu'elle dispose des 50 % de subventions nécessaires à l'équilibre, avec un emprunt à vingt ans. « Chaque opération a vocation à s'équilibrer avec les loyers perçus, au sein d'un budget annexe autonome », précise le responsable économie.

Des niveaux de finition variés 

De 2014 à 2016, la comcom réhabilite l'ancienne filature Hartmann, créée dans les années 1850. Le rez-de-chaussée de l'ancien bâtiment de direction est transformé en bureaux, l'étage conservé « en réserve » sans aménagement. À l'arrière, les ateliers en sheds (toiture en dents de scie) sont rénovés et allotis en cellules artisanales. De 2015 à 2019, la comcom rachète le site Interglas et restaure les 10 000 m² de la partie sud : des hangars des années 1980-1990 sans valeur patrimoniale, mais fonctionnels, et intéressants pour certains types d’activités. 

Dans la même période, la collectivité vend à prix modique une autre friche patrimoniale de 2 300 m² à deux entreprises artisanales locales. La vente est assortie de plusieurs clauses : obligation de réaliser le clos-couvert, avec un cahier des charges strict (couleur jaune « historique » aux murs, tuiles sur les sheds), et respect d'un calendrier. L'ancienne microcentrale hydroélectrique est confiée à un exploitant, avec un bail emphytéotique de quarante ans : « Nous avons réalisé le clos couvert du bâtiment, pour conserver la cohérence avec le bâtiment Hartmann. Mais relancer la production électrique présentait un coût trop élevé, nous avons préféré confier cette mission à un privé. Des priorités s'imposent parfois », souligne le maire. En 2022-2023, la comcom réhabilite un nouveau hangar, sans isolation, ni chauffage : il est aujourd'hui loué à une recyclerie. « En fonction des projets et de l’usage futur, nous adaptons les caractéristiques des locaux ainsi que le niveau de service. Cela permet de répondre aux différents besoins des entreprises », explique le responsable économie.

ZAN avant l'heure et fierté retrouvée

Les loyers sont attractifs - deux fois moins élevés que des locaux proches de grands axes de circulation – et dépendent du niveau de service apporté. Des tarifs « pépinière » sont aussi proposés. La comcom est souple sur ces baux : l'entrepreneur peut tenter sa chance, sans risque. Il teste, la collectivité s'adapte et il peut s’arrêter si ce n'est pas concluant. Quinze ans après le lancement, une vingtaine d'entreprises ou services s'activent aujourd'hui sur le parc de Malmerspach, avec 60 emplois. « Nous avons un taux d'occupation de 90 % et des entreprises variées, dont plusieurs sont arrivées de l'extérieur », note le responsable économie. Néanmoins, face à la hausse des impôts fonciers, des assurances et des fluides, il n’est pas toujours aisé de maintenir un équilibre financier. 

La CCVSA peut se targuer d'avoir été précurseur en faisant du zéro artificialisation nette (ZAN), une quinzaine d’années avant l'heure. Cette implication publique incite des privés à réhabiliter, puisqu'il n'y a que peu de terrains nus à vendre. « L'impact psychologique auprès des habitants n'est pas non plus à négliger, ajoute le maire. Le site est mis en valeur, nous avons inventé un avenir à cette industrie qui nous rendait si fiers. » Contrairement au site de Wesserling, pour lequel la maîtrise foncière est jugée indispensable, la CCVSA accepte désormais des cessions (directe ou en crédit-bail), pour certains locaux, afin de pérenniser la présence d’entreprises ou d’accueillir de nouveaux porteurs de projets.

Une dernière tranche en éco-quartier mixte

Aujourd'hui, la CCVSA se penche sur la requalification des derniers 10 000 m² encore en friche, à proximité du bourg-centre. Ils devraient faire l'objet d'un programme mixte avec une quarantaine de logements (un besoin nouveau dans la vallée) et 3 000 m² de locaux d’activités. Le volet dépollution prendra plus d'ampleur, car les normes sont plus élevées pour les logements et jardins. « Notre projet est ficelé, le plus délicat reste la question de visibilité sur les financements extérieurs, ce qui n'était pas le cas au début de l'aventure », concède en conclusion le maire de Malmerspach.