Huit intercommunalités sur dix refusent des projets d'implantation d'activités économiques faute de foncier disponible

Le foncier économique continue de se raréfier en France malgré une demande d'implantation de projets qui ne faiblit pas, selon le baromètre du foncier économique 2026 publié ce 27 mai par Intercommunalités de France, le Cerema et la Banque des Territoires. Les intercommunalités, qui exercent la compétence de développement économique avec les régions, gèrent, aménagent et entretiennent quelque 15.000 zones d'activité économique (ZAE) sur environ 300.000 hectares. Le baromètre a recueilli sur le premier semestre 2025 les retours de 215 intercommunalités de France hexagonale et d'outre-mer, soit 17% de l'ensemble des intercommunalités de France.

Risque de saturation "dès 2027"

"Le phénomène de saturation des zones d'activité semble se confirmer" et pourrait intervenir "dès 2027", soulignent dans un communiqué commun les concepteurs du baromètre. Quelque 81% des intercommunalités interrogées disent ainsi refuser l'implantation de projets économiques faute de foncier, contre 67% en 2022.

Ce phénomène est renforcé par un "détournement des usages" du foncier économique puisque l'équivalent de 17 terrains de football par intercommunalité ont en moyenne changé d'affectation depuis cinq ans, soit plus de 12 hectares par territoire. "Bien que l'ensemble des territoires soit impacté par cette tendance, les espaces urbains et périurbains restent soumis à une concurrence accrue entre destinations foncières, notamment avec le logement", constate l'étude.

"Obstacles structurels" à la mobilisation du foncier

En dépit du manque croissant de foncier disponible, 65% des intercommunalités perçoivent une stabilité voire une augmentation des demandes de projets d'implantation économique sur leur territoire. "Le principal frein au développement n'est pas l'absence de projets économiques dans les territoires mais l'incapacité croissante à libérer, dans des délais compatibles avec les projets, du foncier économique directement mobilisable", résume Sébastien Miossec, président par intérim d'Intercommunalités de France.

Ainsi, "les projets se heurtent de plus en plus à des obstacles structurels qui limitent leur concrétisation et à un fort attentisme de la part des porteurs de projets lié à des contextes économiques et géopolitiques dégradés", souligne le communiqué des auteurs de l'étude. Alors que 10% des intercommunalités seulement citent le coût du foncier et/ou de son aménagement parmi les principales difficultés rencontrées dans les projets d'implantation économique, deux facteurs concentrent à eux seuls près de la moitié des réponses : l'inadéquation entre les sites disponibles et les besoins exprimés par les entreprises (pour 27% des intercommunalités) et l'allongement des délais d'implantation liés aux procédures d'urbanisme et environnementales (26% des répondants).

Evolution de la nature des besoins fonciers

Le baromètre 2026 met aussi en évidence une évolution de la nature et de la quantité des besoins fonciers, qui génère de nouveaux conflits d'usage. Les besoins déclarés en industrie (36% des répondants) et en artisanat (30%) se maintiennent, la logistique est en hausse (14% en 2025 contre 7% en 2022), et les data centers confirment leur émergence (5%) tandis que le commerce de détail connaît une baisse marquée (7% en 2025 contre 17% en 2022) et l'immobilier de bureaux s'effondre (de 11% en 2022 à 0 % en 2025).  

Alors que 61% des intercommunalités se disent confrontées à des enjeux d'acceptabilité environnementale pour les projets industriels et logistiques, le baromètre souligne le risque élevé d'éviction de ces activités au profit du logement ou d'usages plus rentables à court terme.

Le ZAN perçu positivement

Dans ce contexte, l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) est perçu comme un élément de réponse plutôt positif par les deux tiers des intercommunalités (67%). Pour 47% d'entre elles, cette réglementation est perçue comme un levier pour faire évoluer leurs pratiques d’aménagement et renforcer la planification. Cependant, la réussite de ce changement de modèle est tributaire d’un renforcement des capacités d’ingénierie, de portage foncier et d’investissement des collectivités, condition jugée indispensable pour rendre compatibles sobriété foncière et développement économique.

21 propositions pour un "nouveau cadre de transformation de l'aménagement économique"

Partant de ces constats, les auteurs du baromètre avancent 21 propositions destinées aux décideurs nationaux et territoriaux, ainsi qu'à tous les acteurs impliqués dans l'aménagement, l'observation ou la valorisation foncière, avec comme objectif de "faire du ZAN et de la réindustrialisation un nouveau cadre de transformation de l'aménagement économique". Parmi les mesures à la main des acteurs locaux, ils suggèrent de "faire de l'intercommunalité le pilote du foncier économique" et pour cela d'inscrire ce dernier comme "une composante structurante des projets de territoire, en lien avec les trajectoires de sobriété foncière", de "généraliser la planification intercommunale comme outil d’arbitrage des destinations foncières, en particulier entre usages économiques, résidentiels et environnementaux", de faire du PLUi "un instrument central de sécurisation du foncier économique, en sanctuarisant les vocations productives et en anticipant les besoins industriels futurs" et de "renforcer la cohérence entre documents de planification (SCoT, document d’aménagement artisanal, commercial et logistique - DAACL, PLUi), observation foncière et projets opérationnels".

Ils veulent aussi "faire des friches et zones commerciales un gisement productif prioritaire" et proposent pour cela de "mettre à jour les bases de données locales des sites économiques (évolution des prix, problématiques environnementales, concurrence des usages), de définir localement une stratégie foncière sur les friches et les ZAE, de prioriser la reconversion des friches vers des activités productives, d'anticiper l’émergence de nouvelles friches commerciales due à la surproduction des surfaces commerciales et de faire de la densification, du recyclage et de l’intensification des usages les normes de l’aménagement économique intercommunal. 

Autre levier pour les collectivités : "maîtriser le foncier" en développant des stratégies de portage et de maîtrise foncière de long terme "grâce aux outils juridiques permettant de sécuriser les usages productifs dans la durée et de conserver une capacité d’intervention publique (bail à construction, bail emphytéotique, foncières)" et en "sort[ant] progressivement de la logique de cession systématique des terrains publics, consommatrice de foncier". 

L'Etat est invité de son côté à "préserver la fiscalité locale" et à "revoir le modèle économique de l’aménagement local" à travers plusieurs dispositions : inscrire son soutien à la requalification foncière dans la durée, "en évitant la multiplication d’appels à projets ponctuels et instables" ; créer un dispositif pérenne de soutien à la reconversion de l’ensemble des types de friches (industrielles, commerciales, artisanales), compatible avec des stratégies foncières de long terme ; "mettre fin à l’érosion récurrente des crédits dédiés à la requalification foncière, afin de sécuriser les capacités d’investissement locales" ; "redonner une cohérence entre fiscalité locale et développement économique, pour que l’accueil d’activités productives demeure un choix soutenable pour les collectivités". 

Pour mieux associer les acteurs privés à la transformation des zones économiques, les auteurs du baromètre demandent aussi à l'Etat de créer des mécanismes permettant d’associer financièrement les acteurs privés aux coûts de requalification et de sécurisation des zones dont ils bénéficient, de "permettre la mise en place de dispositifs de contribution ou d’incitation différenciés, en fonction des bénéfices retirés par les entreprises" et d'"outiller juridiquement les collectivités pour dépasser le seul recours à l’urbanisme négocié, insuffisant dans les projets de transformation lourds ou contraints par des enjeux environnementaux". 

Enfin, pour sécuriser les implantations de projets industriels sur des fonciers disponibles, ils demandent de raccourcir les délais d’implantation pour les projets matures n’ayant pas ou plus de procédures environnementales ou archéologiques à venir ou en cours, de mettre en place une gouvernance pour l’instruction des projets d’implantation à l’échelle locale réunissant tous les organismes publics concernés (EPCI, État, consulaires) et de garantir une instruction accélérée des permis de construire lorsque l’entreprise est accompagnée par un architecte/paysagiste/énergéticien.