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Le logement intermédiaire se porte bien, mais pèse encore très peu

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Jean-Noël Escudié / P2C pour Localtis
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Une note de l'institut d'aménagement et d'urbanisme (IAU) de la région Île-de-France montre que logement intermédiaire est particulièrement bien adapté au cas francilien, et répond à la situation d'au moins 300.000 ménages. Pourtant, certains opérateurs préfèrent "continuer à s'engager dans des programmes strictement privés". Malgré l'intérêt des élus locaux, le nombre de logements livrés reste faible.

Il y a quelques semaines, Benoist Apparu, président du directoire d'In'Li et ancien ministre du Logement de Nicolas Sarkozy, présentait un premier bilan de cette filiale du groupe Action logement, créée en 2017 et dédiée au logement intermédiaire (voir notre article ci-dessous du 20 février 2019). Malgré un léger report des objectifs initiaux, les résultats présentés montraient une forte progression dans la création de ce type de logements. Aujourd'hui, c'est au tour de l'IAU (institut d'aménagement et d'urbanisme) de la région Île-de-France de présenter une "note rapide" intitulée "Le logement locatif intermédiaire s'installe dans le paysage francilien".

Un produit "dans l'air du temps"

Pour l'IAU, le logement locatif intermédiaire (LLI) est un produit "dans l'air du temps", même si ce qualificatif mérite toutefois quelques nuances. Ce type de logement, réservé aux marchés immobiliers tendus depuis l'ordonnance du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire, est particulièrement bien adapté au cas de l'Île-de-France, où de nombreux ménages sont pénalisés par le niveau élevé des loyers du parc privé comme des prix à l'achat, tout en ne pouvant espérer accéder au parc social compte tenu de leurs revenus.

En pratique, il s'agit des ménages dont les revenus se situent entre les plafonds du logement social PLUS et ceux du dispositif d'investissement locatif Pinel, ce qui représente environ 1,37 million de ménages franciliens (27% du total). Si on retire les ménages situés dans cette tranche de revenus mais déjà propriétaires de leur logement, il reste environ 571.000 ménages éligibles. Sur ce total, 213.000 sont logés dans le parc social et les différentiels de loyers sont tels qu'une transition vers le logement locatif intermédiaire paraît très improbable. Au final, 304.000 ménages locataires du parc privé francilien figurent dans la tranche de revenus tout en étant susceptibles d'être concernés par le LLI.

200 communes franciliennes ont accueilli du LLI

Sur un plan géographique, le logement locatif intermédiaire est bien circonscrit aux territoires les plus tendus et se trouve donc concentré principalement sur Paris et la petite couronne avec également quelques villes plus éloignées (comme Versailles). Ainsi, entre 2014 et 2018, 15.437 LLI ont été agréés en Île-de-France, dont 37% en zone A bis, 61% en zone A et seulement 2% en zone B1. L'IAU estime toutefois que "le réseau du Grand Paris Express pourrait réorienter la production vers la zone A, qui verra sa desserte améliorée".

L'étude de l'IAU montre aussi, à un niveau territorial plus resserré, que 200 communes franciliennes ont accueilli des LLI. Après Paris (1.310 logements), les villes les plus concernées sont Rueil-Malmaison, Asnières-sur-Seine, Montreuil, Bezons, Carrières-sous-Poissy, Massy, Sevran et Bagnolet (entre 300 et 610 logements chacune).

Autre information tirée de l'étude : malgré les avantages fiscaux (TVA à 10% et exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties) et un intérêt très marqué des élus locaux pour le logement intermédiaire, certains opérateurs "préfèrent continuer à s'engager dans des programmes strictement privés", au vu des plafonds de ressources et de loyers.

Conclusion de l'IAU : le logement locatif intermédiaire connaît "un démarrage convaincant", mais son impact reste "à décrypter", au regard du nombre encore faible de logements livrés. Néanmoins, "dans le contexte économique actuel, le frein annoncé sur la production de logements sociaux pourrait aussi bénéficier au LLI, via un accès facilité au foncier et un partenariat renforcé avec les promoteurs privés".

Reims Habitat se lance dans le logement intermédiaire avec l'aide de la BEI

Signe de la vitalité du logement intermédiaire, y compris hors Île-de-France, Reims Habitat, l'office public de l'habitat de l'agglomération de Reims, annonce la création de Reallia, une structure entièrement dédiée au logement intermédiaire. L'ambition affichée est d'"apporter une offre immobilière alternative sur le territoire". L'opération bénéficie du récent financement apporté par la Banque européenne d'investissement (BEI) à quatre bailleurs sociaux, dont Reims Habitat qui a bénéficié d'une enveloppe de 32,6 millions d'euros (voir notre article ci-dessous du 25 janvier 2019).

À terme, Reims Habitat vise un objectif de 10% de son parc en LLI. Pour cela, l'OPH prévoit d'investir 24 millions d'euros - tirés de l'apport de la BEI - dans des opérations de construction ou d'acquisition de 345 logements intermédiaires, sur un objectif de 650 logements repérés.

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