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Qui sont les acheteurs de HLM ?

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par
Jean-Noël Escudié / P2C pour Localtis
dans

Logement

Social

France

Le Groupe 3F, filiale du Groupe Action logement, qui vend chaque année plus d'un millier de logements, a enquêté sur le profil de ses acheteurs. Ils sont plutôt jeunes, 53% sont ouvriers ou employés, leur apport personnel s'élève à un peu plus de 40.000 euros.

Dans son rapport d'activité 2018, le Groupe 3F (filiale du Groupe Action logement) - qui gère plus de 250.000 logements sociaux, places de foyers et commerces partout en France, dont 150.000 en Île-de-France - apporte un éclairage original sur le profil des locataires du parc social qui se portent acquéreurs de leur propre logement HLM ou d'un logement vacant. Le groupe rappelle en effet que "chaque année, plus de mille logements 3F sont vendus", ce qui représente 0,5% du parc immobilier. Seuls sont cédés des logements construits il y a plus de quinze ans et avec une décote de 20% par rapport aux prix du marché (10% s'il s'agit d'un logement intermédiaire).

56% de moins de 40 ans et 53% d'ouvriers et employés parmi les acheteurs

L'étude porte sur les acheteurs en Île-de-France, soit 60% du parc de 3F. Ceux-ci sont plutôt jeunes, 56% d'entre eux ayant moins de 40 ans (16,1% de moins de 30 ans et 39,9% entre 30 et 39 ans). Seuls 20% des acheteurs ont plus de 50 ans.

En termes de catégories socioprofessionnelles (CSP), la dimension sociale de la vente de HLM aux locataires semble indiscutable. Les ouvriers et employés représentent ainsi 53% des acheteurs. La surprise vient plutôt des cadres, professions libérales et chefs d'entreprise, qui constituent 30% des acquéreurs. À l'inverse, d'autres catégories sont très nettement sous-représentées, comme les professions intermédiaires et les enseignants (3,1%) ou les artisans et commerçants (1,5%). Ces résultats sur les CSP sont toutefois largement biaisés par le fait que les acheteurs sont des bénéficiaires des services d'Action logement, autrement dit en grande majorité des salariés du secteur privé.

Le coût du crédit est supérieur de 24% à celui du loyer

L'étude du Groupe 3F apporte aussi d'autres informations sur les achats de HLM en Île-de-France. Ainsi, le prix moyen d'achat des logements est de 170.045 euros. La surface moyenne de ces logements étant de 67,7 m2, le prix moyen au mètre carré s'établit à 2.515 euros, ce qui est évidemment faible pour l'Île-de-France. Pour procéder à l'acquisition (y compris les frais annexes), le montant du prêt principal s'élève à 142.115 euros (soit 83% du prix du logement seul), tandis que l'apport personnel atteint en moyenne à 41.772 euros.

Les acquéreurs de logements HLM bénéficient à plein des taux bas actuels, avec un taux moyen de 1,7% (le groupe 3F n'intervient pas dans le financement) et une durée moyenne du crédit de 20,9 ans. Pour sa part, le délai de réitération (délai entre la promesse de vente et la signature de l'acte authentique devant notaire) est de 122 jours, ce qui semble un peu supérieur au délai habituel de deux à trois mois.

Enfin, l'étude montre que l'achat d'un logement HLM (le sien ou un logement vacant) représente toujours un effort financier important pour les ménages, malgré les conditions d'emprunt aujourd'hui favorables. Le coût mensuel du prêt est en effet, en moyenne, supérieur de 23,9% au montant du loyer hors charges acquitté auparavant par le locataire.

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