Taxe foncière : +93,4% en 20 ans, l’UNPI alerte sur 2027

En deux décennies, la taxe foncière s'est imposée comme l'un des prélèvements les plus dynamiques du paysage fiscal français. Selon l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), le montant payé par les propriétaires a augmenté de 93,4% entre 2005 et 2025. Cette progression représente deux fois et demie le niveau de l'inflation enregistrée sur la même période (+36,8%).

Le constat dressé le 15 octobre à l'occasion des 20 ans de l'Observatoire national des taxes foncières met en lumière la divergence entre la fiscalité immobilière et les capacités financières des ménages. Comme le détaille l'UNPI, alors que la taxe foncière a donc presque doublé en 20 ans, les loyers n'ont progressé que de 27,3%, les charges du logement (eau, énergie) de 36,9% et les pensions de retraite de 64%.

D'après les faits rapportés par l'association, cette envolée repose à la fois sur la hausse des taux municipaux et intercommunaux (les collectivités locales ayant relevé leurs taux de 32% à 32,2% en moyenne en 20 ans), et sur la revalorisation des bases cadastrales : adossées aux valeurs locatives et indexées sur l'inflation, ces bases ont grimpé de 46% à 46,3% sur la même période.

Ces dernières années ont été particulièrement inflationnistes pour les bases fiscales, avec des revalorisations légales de +3,4% en 2022, +7,1% en 2023 et +3,9% en 2024. Conséquence de cette montée en puissance : en 2025, sur 1.000 euros d'argent public, 26 euros provenaient directement de la taxe foncière, souligne l'organisation en citant le rapport du Congrès des Notaires.

Pause électorale

L'année 2026 affiche une hausse moyenne contenue à 1,7% dans les 200 plus grandes villes françaises, comme en 2025. Une modération que l'UNPI attribue à la "pause électorale", les municipalités évitant traditionnellement d'alourdir la fiscalité à l'approche des élections municipales.

Cette moyenne nationale masque néanmoins des poussées fiscales très ciblées. Des augmentations marquées ont ainsi été constatées dans plusieurs communes en 2026 : +29,9% à Aulnay-sous-Bois, +27,8% à Ajaccio, +27,1% à Fréjus ou encore +25,2% à Montrouge.

L'UNPI alerte sur le risque d'un rattrapage dès 2027, combinant le retour des hausses de taux post-électorales, la hausse des coûts énergétiques municipaux et une revalorisation attendue des valeurs locatives autour de 3%.

Cartographie des factures : Grenoble en tête, Paris à part

Pour la première fois, l'Observatoire de l'UNPI introduit un indicateur fondé sur la facture moyenne réelle par logement. A l'échelle nationale, la taxe foncière moyenne s'élève à 635 euros par logement (sans compter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères).

Dans les 50 plus grandes villes de France, ce montant grimpe à 973 euros. En intégrant la TEOM, la facture moyenne atteint 1.179 euros dans ces métropoles.

Les écarts sont marqués d’une commune à l’autre : Grenoble détient la moyenne la plus haute des grandes villes avec 1.487 euros par logement. Créteil suit avec 1.465 euros et Montreuil enregistre 1.256 euros. Bordeaux affiche 1.173 euros, Marseille 943 euros et Lyon 772 euros. Paris présente une situation spécifique : malgré un taux local historiquement bas, la taxe foncière y a bondi de 261% en 20 ans. La facture moyenne y atteint 900 euros (et 1.163 euros avec la TEOM).

Par ailleurs, une tentative de révision des valeurs locatives visant à intégrer automatiquement des critères de confort avait été engagée par le gouvernement en novembre 2025. Face aux réactions suscitées, le projet a été suspendu pour être décliné à l'échelon local après avis des conseils municipaux et départementaux, précise l'AFP.

Cinq mesures pour rééquilibrer la fiscalité locale

Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, la taxe foncière constitue le principal levier fiscal autonome des communes, rappelle l'UNPI. Son président, Sylvain Grataloup, dénonce une situation où les propriétaires supportent seuls le financement d'équipements et de services publics bénéficiant à l'ensemble des résidents. "Les propriétaires payent des charges de plus en plus importantes et ce n'est plus juste", déclare-t-il auprès de l'AFP.

Pour sortir de ce qu'elle qualifie d’ "injustice fiscale", l'UNPI formule cinq propositions :

• Remplacer la taxe foncière par une Contribution locale des usagers des collectivités (Cluc), "reposant sur une participation plus équitable de l'ensemble des habitants au financement des services publics locaux".
• Permettre aux propriétaires bailleurs de récupérer une partie de la taxe foncière auprès de leurs locataires, "afin de mieux répartir les charges liées aux services publics locaux".
• Réformer la revalorisation des valeurs locatives cadastrales, en substituant à l'indexation actuelle sur l'inflation une évolution fondée sur l'indice des loyers d'habitation (ILH).
• Instaurer un dégrèvement de taxe foncière dans les territoires soumis à l'encadrement des loyers, "afin de ne pas cumuler limitation des recettes locatives et augmentation des prélèvements fiscaux".
• Rendre systématiques les dégrèvements de taxe foncière pour les propriétaires réalisant des travaux significatifs de rénovation énergétique, "afin de reconnaître et d'encourager leur contribution à l'amélioration du parc immobilier".