Terres agricoles : une "consommation masquée" qui prend de l’ampleur

Après avoir longtemps bataillé contre l’artificialisation des terres agricoles, la Fédération nationale des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (FN Safer) alerte sur un nouveau phénomène grandissant : la consommation masquée des terres. A savoir l’acquisition de foncier agricole "dans une perspective de contournement d’usage". Ainsi, un peu partout en France des terres sont transformées en espaces de loisirs, de stockage de matériaux, ou accueillent des cabanons, quand elles ne font pas l’objet de spéculation pour une urbanisation future. Le phénomène est même "bien plus important que l’artificialisation", a affirmé Loïc Jégouzo, du service études de la fédération, jeudi 21 mai, lors de la présentation annuelle de l’analyse des marchés fonciers ruraux. 

Trois fois plus que l'artificialisation

La surface impactée par ce détournement - 28.400 hectares en 2025 - est  en effet trois fois plus importante que celle de l’artificialisation. Cette dernière est tombée de 16.800 hectares en 2022 à 8.500 en 2025, sous l’effet du contexte économique (augmentation des coûts de construction) et de la mise en œuvre des politiques d’aménagement en faveur de l’environnement telles que l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN). Mais la fédération émet aussi l’hypothèse d’une amplification d’achats induisant une artificialisation à moyen et long terme, à travers la consommation masquée qui a progressé ces dix dernières années.  Dans le détail, cette consommation masquée a "fortement augmenté de 2015 à 2021, baissé de 2022 à 2024 et repartirait à la hausse en 2025", développe la FN Safer qui s’est dotée d’indicateurs pour en mesurer l’ampleur et identifier les territoires les plus touchés. Or cette érosion n’est pas sans conséquence. Elle "affecte la souveraineté alimentaire d’un territoire et l’accès à la terre pour la nouvelle génération d’agriculteurs" - le grand défi des années à venir -, elle "engendre des conflits et des concurrences autour de l’usage des terres" et "impacte la biodiversité" ou "la gestion des risques naturels (inondation, incendie)". 

La consommation masquée touche surtout les territoires où la pression foncière est forte, des zones structurées en petites parcelles, comme les bocages ou la montagne. 80% des biens concernés sont inférieurs à un hectare. C’est essentiellement sur le pourtour méditerranéen, la vallée du Rhône et la façade ouest qu'elle se concentre.

Agir "collectivement"

Ces détournements qui ne sont pas forcément illégaux peuvent aussi avoir pour effet de faire monter les prix, les acquéreurs étant parfois prêts à payer un prix bien plus élevé que celui des terres agricoles. Une affaire avait eu un fort retentissement après le confinement :  à Arbonne, dans le Pays basque, un lot comprenant une maison à rénover, une dépendance quasiment en ruine et quinze hectares de prés avait trouvé acquéreur pour 3,2 millions d’euros. Quatre fois le prix estimé à 800.000 par la Safer ! Après une forte mobilisation locale, l’acquéreuse avait fini par se retirer, et le bien avait été vendu en deux lots séparés : l’habitation d’un côté, les prés de l’autre… Cette affaire avait conduit le député socialiste des Pyrénées-Atlantiques Peio Dufau à déposer, avec son collègue LR Julien Dive, une proposition de loi transpartisane "visant à lutter contre la disparition des terres agricoles et à renforcer la régulation des prix du foncier agricole". L’objectif : renforcer le droit de préemption partielle des Safer pour leur permettre de se positionner sur la seule partie agricole d’une propriété comprenant une habitation. Adopté à l’Assemblée en mars 2025 (lire notre article), le texte n’a jamais été inscrit à l’ordre du jour au Sénat.

Faute de grande réforme foncière (la loi d'orientation de 2024 étant passée à côté du sujet), la FN Safer souligne le besoin d’agir "collectivement" et exhorte les collectivités à "orienter les ventes" par la veille et l’intervention foncière, en sollicitant le cas échéant le droit de préemption de la Safer locale afin qu’elle puisse rétrocéder ultérieurement le bien à des agriculteurs. Les collectivités peuvent aussi mobiliser des outils de planification d’urbanisme ou sensibiliser les propriétaires aux enjeux environnementaux, rappelle la fédération. 

"Un enjeu crucial pour notre modèle agricole"

Le projet de loi d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles, en cours d’examen à l’Assemblée, devrait par ailleurs être l’occasion de renforcer les moyens des Safer. L’article 12 prolonge de deux à cinq ans le délai pendant lequel la Safer peut exercer son droit de préemption, dans les cas où le vendeur cède la nue-propriété du bien, tout en conservant l’usufruit. L’article 13 prévoit que la Safer sera informée par le notaire au moins deux mois avant la conclusion de baux emphytéotiques (d’une durée de 99 ans) et, le cas échéant, pourra s’y opposer. Car c’est une autre astuce utilisée pour contourner le droit de préemption : au lieu de vendre, le propriétaire loue une première année à un prix proche de la valeur du bien, puis propose des loyers symboliques. "C’est un phénomène nouveau qui remonte très fortement des régions depuis un an", souligne Thierry Bussy, le nouveau président de la FN Safer. 

Or selon lui, ces détournements ne font qu’ajouter aux difficultés d’accès aux terres pour les jeunes agriculteurs. "Il faut absolument qu’on mette en place un maximum d’outils dans le renouvellement des générations. C’est un enjeu crucial pour notre modèle agricole", estime-t-il, sachant que la moitié des exploitations vont changer de main dans les prochaines années. En 2020, un quart des exploitants avaient 60 ans, selon un "panorama de l’agriculture en France" de l'Insee, paru en 2024. Pour la FN Safer, si la situation démographique n'a pas conduit au "raz-de-marée" sur le marché foncier que certains imaginaient, c'est que les agriculteurs ne vendent pas des parcelles mais des exploitations complètes avec les outils de production. "Il faut absolument qu'on soit plus actif sur les transmissions d'exploitations complètes", a insisté Thierry Bussy, ajoutant que "La France reste un pays de propriétaires" où la grande majorité d'entre eux ne souhaitent pas accorder un bail à un jeune. Si le danger de l'artificialisation s'éloigne, la proposition de loi Trace (Trajectoire de réduction de l’artificialisation concertée avec les élus locaux), déjà votée par le Sénat et transmise à l'Assemblée, le conduit à être "vigilant et prudent".