Casernes de gendarmerie : le gouvernement met fin à un cadre locatif à bout de souffle

De quoi relancer le plan "239 gendarmeries" aujourd’hui au ralenti ? Le décret et l’arrêté relatifs à la refonte du cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale ont été publiés au Journal officiel, le 31 octobre. Comme indiqué par Localtis la semaine dernière, ces textes visent à débloquer la construction de casernes, alors que le cadre actuel est à bout de souffle. 

Depuis deux précédents décrets de 1993 et 2016, le modèle reposait sur une implication croissante des collectivités, SEM ou bailleurs qui construisaient les murs avant de les louer à la gendarmerie. Mais aujourd’hui, il ne satisfait plus personne, ni l’État pour qui ces loyers pèsent de plus en plus lourds dans son budget, comme le soulignait un rapport sénatorial en 2024, ni les propriétaires dont les loyers sont déconnectés des coûts réels de construction et d'entretien. Le décret du 28 octobre 2026 marque une inflexion. L'État ne reprend pas directement à sa charge la construction des casernes. Il s’attache en revanche à prendre en compte les coûts réels de construction (surtout dans le contexte de l’inflation des coûts des matériaux apparue depuis 2022). Et il introduit un système de location avec option d’achat (LOA) : au bout de quelques années, la gendarmerie pourra devenir propriétaire des locaux qu’elle occupait.

Coûts réels

Première innovation : le loyer sera désormais calculé à partir d'un "prix de revient admissible", en remplacement du système dit des "coûts forfaitaires de référence". Concrètement, le loyer devra correspondre aux dépenses réellement engagées pour l'opération : terrain acquis pour le projet, études, maîtrise d'œuvre, travaux, voiries, réseaux, dépollution, frais financiers de chantier, etc.

Toutefois, le gouvernement se donne une garantie budgétaire : les loyers ne seront pas indexés sur les emprunts contractés par les collectivités, SEM ou bailleurs pour financer leurs travaux. Le décret introduit un système d’"amortissement normatif". Un taux calculé à partir du taux prospectif du Livret A majoré de 0,5 point se verra appliqué, sachant que les bailleurs empruntent à des taux moins avantageux.

Autre nouveauté : le décret crée une "participation pour couverture du renouvellement des composants" (PCRC). En clair, le loyer intégrera une quote-part destinée à financer les gros travaux d’entretien ou le renouvellement des composants techniques, et ce afin de tenir compte du vieillissement des locaux. L’arrêté vient préciser le mécanisme. Le montant augmente au fil des ans : 0,4% du coût de l'opération les trois premières années ; 0,7% de la quatrième à la sixième année ; 0,9% jusqu'à la neuvième année ; 1% à partir de la dixième année. "À compter de la treizième année, le montant atteint au titre de la période comprise entre la dixième et la douzième année est revalorisé tous les trois ans selon l'évolution de l'indice du coût de la construction", est-il précisé.

Option d'achat

Autre sujet sensible évoqué par les élus : les conditions de résiliation des contrats. Ces derniers sont signés pour une durée de neuf ans, renouvelable par tranche de neuf ans. Mais si l'État résilie le bail ou refuse son renouvellement avant amortissement de l'opération, il devra indemniser le propriétaire. L’indemnité devra notamment tenir compte du "capital normatif restant à amortir". Un point qui vise à rassurer les maires ruraux qui, après avoir investi des millions d’euros dans la construction d'une caserne, ont pu voir les gendarmes quitter leur commune.

L’autre grande nouveauté est donc la possibilité pour l’État de se porter acquéreur des locaux. Il pourra lever une option d'achat après dix ans d’occupation. Ce qui, en théorie, lui permettra de reprendre possession d'une partie de ses casernes, alors qu’aujourd’hui à peine plus de 600 d'entre elles lui appartiennent à son domaine et que 3.000 sont en location.

Le nouveau cadre a vocation à s’appliquer au 1^er janvier 2028. Toutefois, pour les opérations devant être livrées avant cette date, une procédure de "bascule" est envisagée. Les projets déjà engagés – notamment ceux qui font actuellement l’objet de blocages – pourront passer sous le nouveau régime, sous réserve de l’accord du propriétaire, des financeurs, du ministère de l’Intérieur et d’une analyse financière.