Saint-Nazaire Agglo et ses villages d’entreprises : foncier et carbone à la baisse (44)

Bordé par les marais de Brière et l’océan Atlantique, le territoire nazairien est contraint, tout en étant très dynamique sur le plan économique, notamment tiré par l'activité des Chantiers de l'Atlantique. Pour continuer de répondre à la demande des entreprises locales, Saint-Nazaire agglo a conçu des villages d'entreprises qui limitent la consommation de foncier. « Nous avons d'abord missionné la Sonadev, notre société d’économie mixte d'aménagement, pour une étude de faisabilité, explique Yoann Sauget, chargé de développement économique à Saint-Nazaire agglo. Le premier programme, porté avec un promoteur local sur le parc ActiBrais à Saint-Nazaire, date d'il y a dix ans. Il était à destination d'artisans du bâtiment et comptait dix cellules de 150 mètres carrés, installées sur un terrain de 6 500 mètres carrés. »

Réduire la consommation de foncier

Le village d'entreprises nazairien est basé sur un modèle de quatre à dix bâtiments standardisés, accolés par une cour extérieure fermée, et entourés d’un espace de parking et de circulation. Grâce à cette conception ramassée, la consommation de foncier est divisée par deux par rapport à une installation artisanale classique. Seuls la toiture et l'espace de circulation et de parkings sont en copropriété ; chaque acheteur est propriétaire de son local et de sa cour et peut acquérir jusqu'à deux cellules contiguës. « En parallèle, l'agglo a décidé de ne plus vendre aucun terrain économique pour des projets de moins de 300 mètres carrés de locaux. C'était une condition indispensable à la réussite du dispositif », souligne le chargé de mission.

Acculturer les chefs d'entreprise

Ces villages d’entreprises sont destinés à des artisans : plaquistes, électriciens… « Il a fallu acculturer les artisans, habitués à construire leur local en pleine propriété et réalisant une partie des travaux à moindres frais », note le chargé de mission. Comme l'offre se réduit aussi sur les territoires voisins, le village d'entreprises s'est progressivement imposé. « La hauteur sous plafond permet de créer une mezzanine, la cour, qui représente 50 % de l'emprise est constructible. Le bâti est donc évolutif, adapté au parcours immobilier d'une entreprise. » En dix ans, la Sonadev a produit sept programmes et 60 cellules. Deux sites sont consacrés à de la petite industrie, avec des cellules offrant jusqu'à 400 mètres carrés de surface. Dans le même temps, Saint-Nazaire Agglo a fait évoluer son seuil de vente : elle refuse désormais de vendre des terrains d'activités individuels pour des locaux de moins de 800 mètres carrés (soit l'équivalent de deux cellules de 400 mètres carrés en village d'entreprise).

Un modèle imité par les promoteurs privés

Les sept programmes construits par la Sonadev ne sont pas les seuls villages d'entreprises du territoire nazairien. Comme ces programmes ont été réalisés en partenariat avec des promoteurs locaux, ces derniers ont rapidement vu l'intérêt et la rentabilité du modèle. Quelque 140 cellules dans 13 villages d'entreprises privés ont ainsi vu le jour dans l'agglomération. « Au total, 140 entreprises sont aujourd'hui hébergées en village d'entreprises, se réjouit le chargé de mission. Nous avons vraiment réussi à optimiser les fonciers et donc à allonger la durée de vie du stock. Nous n’aurions jamais pu attirer autant d'entreprises sans ce concept. » Forte de cette dynamique privée, Saint-Nazaire agglo missionne actuellement la Sonadev pour la réalisation de petits villages d'entreprises, moins rentables pour les promoteurs privés. Deux projets de ce type sont en cours de réflexion, en bordure des communes de Besné et Saint-Malo-de-Guersac, pour accueillir des artisans.

Une prochaine génération à plus faible impact carbone

Sur la zone d'activité principale de l'agglomération, la Sonadev a livré son dernier village d'entreprises début 2025 et les 13 locaux d'Actibrais 6 ont tous trouvé preneur. En plus de l'économie réalisée pour le foncier, ce village s’inscrit dans une diminution de l'impact carbone du bâti. La charpente bois divise par 80 la consommation carbone par rapport à une charpente en acier et la toiture photovoltaïque de 1 250 m² devrait permettre de produire plus de 500 MWh d’énergie décarbonée par an. Saint-Nazaire agglo a demandé à sa société d’économie mixte de pousser encore plus loin la réflexion en matière écologique. Le permis de construire du prochain programme vient d'être déposé : le projet affiche une réduction de 39 % de son impact carbone. Charpente, clôtures et bardages seront en bois, le bitume sera posé à basse température, et malgré tout, le programme conserve un prix de sortie comparable à ceux du marché actuel. « Nous voulons ainsi prouver aux promoteurs privés que l'on peut faire plus écologique, tout en restant compétitif », souligne le chargé de mission. Forts de ce prototype, l’intercommunalité et la SEM vont ainsi étudier la faisabilité d'une densification économique dans une trentaine de « dents creuses » de statut privé. Un moyen de continuer à jouer leur rôle de boîte à idées, alors même que le foncier public commence à sérieusement s'amenuiser.