Financement pour l’aménagement et l’immobilier d’entreprise

Financement immobilier d’entreprise et aménagement : quel profil pour en bénéficier ?  

Vous êtes :

• un aménageur ;
• un promoteur ;
• un porteur de projet (développeur, investisseur, commerçant, enseigne, etc.) ;
• une collectivité locale ou une entreprise publique locale (SEM, SPL, SEMOP) comme opérateurs de projet ;
• un établissement public foncier (EPF, EPFL) ou d’aménagement (EPA) ;
• un artisan, une TPE, un créateur d’entreprise, un travailleur indépendant ou une start-up intéressé par l’aménagement d’un tiers-lieu ;
• un investisseur privé et exploitant privé de tiers lieux. 

Immobilier d’entreprise et aménagement : vos enjeux 

Vous portez un projet d’aménagement et/ou d’immobilier d’entreprise et vous souhaitez : 

• élaborer votre stratégie de sobriété foncière (recyclage foncier, densification urbaine, renaturation, compensation) et lutter contre la spéculation foncière ;
• recomposer et reconquérir l’espace urbain ;
• revitaliser et conforter l'attractivité commerciale des territoires ;
• promouvoir le développement économique du centre-ville ;
• soutenir le commerce de proximité et accompagner les transitions du commerce (digitale, alimentaire, circuits courts...) ;
• accompagner les collectivités désireuses de mieux piloter l’évolution commerciale de leur territoire ;
• créer des points d'ancrage d'activités et d'emplois, animés par une gouvernance partagée ;  
• reconvertir les friches industrielles en favorisant le développement de filières attractives, durables et solidaires ;
• catalyser les expertises territoriales pour favoriser l'innovation ;
• répondre à des besoins immobiliers spécifiques : locaux d’activité, hôtels d’entreprises, pépinières, tiers lieux, espaces de coworking ;
• accompagner la politique de maitrise et de développement économique portée par les collectivités ;
• permettre aux SEM d’aménagement d’accompagner les besoins de leur actionnaire collectivité́ en termes de maitrise de l’ensemble de la chaine de valeur du développement économique (foncier – aménagement – promotion – immobilier) ;  
• développer une offre immobilière tertiaire de bureaux adaptée aux besoins des entreprises ;  
• sécuriser la capacité du territoire à produire de l’immobilier et accueillir des projets d’envergure, notamment industriels ;  
• améliorer l’attractivité territoriale par la maîtrise du prix du foncier dans une logique anti-spéculative ;  
• contribuer à la transformation écologique par la réduction de l’étalement urbain ;  
• anticiper la réglementation liée à l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN). 

Votre projet d’aménagement / immobilier d’entreprise : 

Dans le cadre de ces enjeux, vous souhaitez financer un projet portant sur : 

• le portage foncier ;  
• l'aménagement du territoire ;
• l’immobilier industriel ;
• l’immobilier tertiaire et commercial ;
• l’immobilier et l’exploitation de tiers-lieux ;
• l’immobilier de logistique urbaine ;
• les autres formes immobilières.

Notre offre de financement de l’aménagement et l’immobilier d’entreprise

La Banque des Territoires ambitionne de permettre à chacun, où qu’il soit en France, d’avoir accès à des opportunités économiques sur des territoires qui se développent de manière équilibrée.

Dans cette optique, la Banque des Territoires finance les projets d’aménagement et d’immobilier d’entreprise au meilleur prix, en facilitant l’acceptabilité des projets et en soutenant l’innovation.  

Nous intervenons, au cas par cas ou via des foncières (privées ou SEM), dans des projets d’acquisition et d’aménagement de foncier, et des opérations immobilières de construction ou de réhabilitation significative des bâtiments existants permettant une augmentation des capacités ou une amélioration de l’exploitation et de l’attractivité.

1. Financement de l’aménagement, du foncier et du redéveloppement immobilier 

Les bénéficiaires du financement de l’aménagement, du foncier et du redéveloppement immobilier

Cette offre vise à financer les projets suivants : 

• opérations et actions d’aménagement : en concession ou en opération propre, et avec un positionnement potentiellement étendu sur la chaîne de valeur ;
• redéveloppement de friches ;
• investissement dans des sociétés de portage foncier (en mutation ou à construire), dans l’objectif d’y implanter à court ou moyen-long terme des actifs dédiés à l’activité économique tout en maitrisant le coût du foncier pour l’utilisateur final ;
• recomposition et reconquête urbaine : transformation des quartiers en traitant les dysfonctionnements urbains et architecturaux ; nouveaux quartiers mixtes ; à faible impact carbone et forte qualité environnementale et d’usage. 

Cette offre de financement s'adresse aux projets portés par :

• les aménageurs, promoteurs et développeurs privés ;
• les porteurs de projet (développeurs, commerçants/artisans, enseignes, PME/PMI, ...) ;
• les collectivités locales et leurs groupements ;
• les entreprises publiques locales et leurs filiales (SEM, filiales de SEM, SPL, SEMOP) ;
• les établissements publics fonciers ou d’aménagement et leurs filiales (EPF, EPFL, EPA) ;
• les investisseurs immobiliers ;  
• les métropoles et collectivités locales par l’intermédiaire de partenariats privés capables d’intervenir sur toute la chaîne du cycle immobilier. 

Les modalités du financement de l’aménagement, du foncier et du redéveloppement immobilier

Développement des EPL d’aménagement (SEM, SPL, SEMOP, filiale de SEM) pour accompagner les nouveaux projets d’aménagement et la diversification d’activité (immobilier patrimonial, énergie, portage foncier...) :

• co-investissement minoritaire en fonds propres (et/ou quasi-fonds propres ou dette hybride) dans la SEM et/ou la filiale patrimoniale ;
• logique de portefeuille pour permettre un modèle économique équilibré (les projets plus rentables couvrent les projets plus modestes) ;
• divers types d’immobiliers : activité (commerces, immobilier tertiaire et industriel, locaux d’activité, ...), santé (MSP, RSS, ...), tourisme (résidence, hôtel, thermes, ...), etc. ;
• divers territoires (Action Coeur de Ville, Petites Villes de Demain, Territoires d’industrie, QPV, autres ...) ;
• crédits d’ingénierie : cofinancement des études préalables à l’investissement, cofinancement des Plans à Moyen Terme (au cas par cas, max 20 K€ TTC) et cofinancement des Plans à Moyen Terme expérimentant des solutions de sobriété foncière (au cas par cas, max 40 K€ TTC).

Aménagement/revitalisation de friches 

La Banque des Territoires intervient :

• directement en qualité d’investisseur en fonds propres et quasi-fonds propres aux côtés, soit du propriétaire, soit d’opérateurs (aménageurs et/ou développeurs) privés ou publics ;
• de manière intermédiée via les fonds de dépollution (ex : Brownfields, Gingko, ...) spécialistes dans la reconversion de friches. Ces fonds peuvent recourir à la procédure du tiers demandeur instaurée par la loi ALUR ;
• indirectement, à travers ses participations dans les entreprises publiques locales ou leurs filiales telles que les sociétés d’économie mixte (SEM) d’aménagement ou patrimoniales, pour des opérations de requalification de friches, de revitalisation de territoires (ORT), d’aménagement ;
• en tant que co-financeur de l’ingénierie sur les projets identifiés (études amont, montage juridique et financier) dans le cadre des programmes Action Coeur de Ville, Petites villes de demain ou Territoires d’industrie. 

Outils de portage foncier à court, moyen et long terme 

La Banque des Territoires intervient :

• en co-investissement minoritaire en fonds propres (et/ou quasi-fonds propres ou dette subordonnée) aux côtés des opérateurs publics (collectivités, SEM, filiale de SEM, SPL, EPF, EPFL, EPA) et privés ;
• pour constituer ou développer des sociétés réalisant le portage à court, moyen ou long terme de fonciers avec l’objectif d’y réaliser des développements immobiliers ou des projets de compensation ou renaturation ;
• dans un objectif de sobriété foncière ou de lutte contre la spéculation foncière
• en tant que co-financeur de l’ingénierie sur les études de faisabilité (études territoriales, montage juridique et financier) ainsi que dans le cadre des études préalables d’aménagement. 

Projet mixte de renouvellement urbain 

L’intérêt de la Banque des Territoires dans ce type projet réside dans sa capacité à définir, dès la phase de portage/aménagement de fonciers, les co-investisseurs qui seront partenaires des projets mixtes finaux. C’est bien ce prérequis qui permet à la Banque des Territoires de remonter la chaine de valeur jusqu’à la phase de portage/aménagement, particulièrement risquée.  

La Banque des Territoires interviendra alors :

• en tant que co-investisseur au côté de partenaires privés capables d’intervenir en fonds-propres et quasi-fonds-propres sur toute la chaine de valeur du cycle immobilier du projet : le portage/aménagement, la promotion et surtout l’investissement final ;
• pour la phase de portage, la répartition des fonds propres entre co-investisseurs devra être équilibrée et engageante pour chacun, avec néanmoins une possibilité de 1er actionnaire pour la Banque des Territoires afin d’accompagner et débloquer cette phase risquée ;
• pour la phase de promotion, la Banque des Territoires n’interviendra pas directement mais demandera une transparence sur les bilans aux partenaires afin de pouvoir récupérer un complément de valeur soit par le biais d’un protocole de complément de prix ou d’un accompagnement en OCA ;
• pour la phase d’investissement final, la Banque des Territoires interviendra en tant que co-investisseur minoritaire aux côtés des partenaires de la phase de portage et sur toutes les typologies d’actifs hors logements. 

2. Financement de l’immobilier industriel

Financement immobilier industriel : les bénéficiaires de l’offre  

Cette offre vise à financer les projets d’immobilier industriel (dont sites industriels clés-en-main). 

Le financement de l’immobilier industriel s’adresse aux projets portés par :  

• les entreprises  ;
• les collectivités locales et leurs groupements ;
• les entreprises publiques locales ;
• les établissements économiques publics ;
• les investisseurs immobiliers ;
• les aménageurs et développeurs privés. 

Les modalités pour financer l’immobilier industriel 

Immobilier industriel dont sites clés en main 

La Banque des Territoires intervient :

• en qualité d’investisseur en fonds propres et quasi-fonds propres dans des sociétés immobilières porteuses d’immobilier industriel (hors équipements relatifs aux process) dédié ou partagé (parcs d’activités) ;
• en qualité de prêteur subordonné dans des projets de très grosses usines (“gigafactories”) pour financer l’immobilier et l’équipement d’exploitation ;
• en qualité de co-investisseur minoritaire, en fonds propres et quasi-fonds propres (CCA uniquement), dans des sociétés propriétaires de l’immobilier (SAS, SCI, SEM) ;
• dans des projets d’acquisitions via un contrat de construction sécurisé : VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) acte en mains, prix « net de tout », Contrat de Promotion Immobilière (CPI) ou équivalent (contrat de Maîtrise d’Ouvrage renforcé avec garanties équivalentes à un CPI) ;
• dans des projets de construction ou de réhabilitation lourde (montant des travaux supérieur à notre quote-part de fonds propres), d’amélioration, d’évolution ou d’extension d’un bâtiment, visant la création de valeur immobilière ;
• en accompagnement en ingénierie sur les projets identifiés (études amont, montage juridique et financier). 

3. Financement de l’immobilier tertiaire et commercial

Les bénéficiaires du financement de l’immobilier tertiaire et commercial

Notre offre de financement pour l’aménagement et l’immobilier d’activité vise à financer les projets portant sur :

• l’immobilier d’entreprise (locaux d’activité, immeubles à usage mixte accueillant des activités tertiaires et/ou commerciales) ;
• l’immobilier de bureaux ;
• les commerces (pour la construction de centres commerciaux par exemple, commerces neufs en pied d’immeuble, commerces diffus en rez-de-chaussée) ;
• les foncières de développement multi-cibles (sociétés patrimoniales) ;
• les sociétés d’aménagement (hors sites industriels clés-en-main).

Cette offre de financement s'adresse aux projets portés par :

• les porteurs de projet ;
• les collectivités locales et leurs EPL existantes ou à créer, et leurs filiales.

Les modalités pour financer votre projet d’immobilier tertiaire

Immobilier d’entreprise, bureaux

• Intervention en neuf ou en réhabilitation lourde.
• Acquisition via un contrat de construction sécurisé́ : VEFA acte en mains (prix « net de tout »), CPI ou équivalent (contrat de MOD avec garanties équivalentes à un CPI).
• Intervention dans les conditions de marché, variant selon le type de projet.
• Co-investissement minoritaire, en fonds propres et quasi-fonds propres, dans des sociétés propriétaires de l’immobilier (SAS, SCI, SEM).
• Traitement symétrique des associés : quote part de détention de la structure d’investissement égale à la proportion de fonds propres et quasi-fonds propres apportée.
• Recours à la dette bancaire de manière optimisée.
• Liquidité́ de l’actif ou des parts à horizon 5-7 ans, organisée dès le montage du projet.
• Mécanisme de garantie de paiement des loyers (GAPD/caution)
• Intervention avec pré-commercialisation dans le cadre d’un bail ou BEFA de longue durée (9 à 12 ans).

Commerces : centres commerciaux, commerces neufs en pied d’immeubles des opérations urbaines mixtes

• Intervention en neuf ou en réhabilitation lourde.
• Acquisition via un contrat de construction sécurisé : VEFA acte en mains (prix « net de tout »), CPI ou équivalent.
• Intervention dans les conditions de marché, variant selon le type de projet.
• Co-investissement minoritaire, en fonds propres et quasi-fonds propres, dans des sociétés propriétaires de l’immobilier (SAS, SCI, SEM).
• Traitement symétrique des associés : quote-part de détention de la structure d’investissement égale à la proportion de fonds propres et quasi-fonds propres apportée.
• Recours à la dette bancaire de manière optimisée : gearing cible entre 30/70 et 40/60, dette à taux fixe, amortissable et sans recours sur la Banque des Territoires.
• Liquidité́ de l’actif ou des parts à horizon 5-7 ans, organisée dès le montage du projet.
• Immobilier exploité dans le cadre de baux donnés à des commerçants (BEFA ou bail commercial de type investisseur).
• Mécanisme de garantie de paiement des loyers (GAPD/caution).

Commerces - Structures de portage « Rez-de-chaussée actifs » en diffus

• Acquisition en diffus de locaux d’activités commerciales ou artisanales, sur un périmètre de projet de centre-ville et dans une logique de péréquation, afin d’y accueillir de nouvelles activités après réhabilitation.
• Intervention dans les conditions de marché, variant selon le type de projet.
• Co-investissement minoritaire, en fonds propres et quasi-fonds propres, dans une société (SAS, SCI, SEM) de portage de murs de commerces et éventuellement d’autres immobiliers.
• Traitement symétrique des associés : quote-part de détention de la structure d’investissement égale à la proportion de fonds propres et quasi-fonds propres apportée.
• Recours à la dette bancaire de manière optimisée : gearing cible entre 30/70 et 20/80, dette à taux fixe, amortissable et sans recours sur la Banque des Territoires.
• Liquidité des parts Banque des Territoires à horizon 8-12 ans, organisée dès le montage du projet.
• Immobilier exploité dans le cadre de baux donnés à des TPE : commerçants, artisans et entreprises de l’ESS.

4. Tiers-lieux : financer l’immobilier et l’exploitation

Les bénéficiaires de l’offre de financement et d’aménagement des tiers-lieux

L’accompagnement de la Banque des Territoires concerne les projets :

• d’immobilier de tiers-lieux et autres locaux d’activité ;
• d’exploitation de tiers-lieux (avec ou sans immobilier).

Notre offre s'adresse aux projets portés par :

• les structures (investissement dans l’exploitation) : SCIC, associations, coopératives, SAS à vocation d’utilité sociale, structures de l’économie mixte, etc. ;
• les collectivités territoriales et leurs satellites : SEM, EPL ;
• les artisans, TPE, créateurs d’entreprises, indépendants, start-ups.

Les modalités pour financer l’immobilier de tiers-lieux et leur exploitation

Tiers-lieux d’innovation sociale

• Co-financement d’études par le service d’ingénierie territoriale.
• Investissements en direct à travers une palette d’outils financiers adaptés aux différents types d’acteurs ou de projets :
  • fonds propres : prise de prise de participation minoritaire au capital ;  
  • quasi-fonds propres : 
    • titres participatifs (SCIC, coopérative) ;
    • prêts subordonnés à̀ intérêt participatif (SAS, SCIC, association, coopérative) ;
    • obligations convertibles (SA, SAS, SCIC) ;
    • CCA (SA, SCIC) ;
    • titres associatifs.
• Horizon d’investissement : 7 à 10 ans.
• Possibilité́ de co-financement (max 50 % de la somme) d’un crédit d’ingénierie, jusqu’à̀ 10 % du ticket envisagé.

Tiers-lieux, locaux d’activité, hôtels d’entreprise, pépinières, espaces de coworking

• Intervention en neuf ou en réhabilitation lourde (montant des travaux supérieur à notre quote-part de fonds propres).
• Acquisition via un contrat de construction sécurisé : VEFA acte en mains (prix « net de tout »), CPI ou équivalent.
• Intervention dans les conditions de marché, variant selon le type de projet.
• Co-investissement minoritaire, en fonds propres et quasi-fonds propres, dans des sociétés propriétaires de l’immobilier (SAS, SCI, SEM).
• Traitement symétrique des associés : quote part de détention de la structure d’investissement égale à la proportion de fonds propres / quasi-fonds propres apportée.
• Recours à la dette bancaire de manière optimisée : gearing cible entre 30/70 et 20/80, dette à taux fixe, amortissable et sans recours sur la Banque des Territoires.
• Liquidité de l’actif ou des parts à horizon 5-7 ans, organisée dès le montage du projet.
• Immobilier exploité dans le cadre d’un bail donné à un preneur unique qui assurera l’exploitation et le risque commercial.
• Bail ou BEFA de longue durée (9 à 12 ans).
• Mécanisme de garantie de paiement des loyers (GAPD*/caution).

5. Immobilier de logistique urbaine : financement

Les bénéficiaires du financement de l’immobilier de logistique urbaine

Cette offre de financement s’adresse aux projets portant sur :

• les Hôtels de Logistique Urbaine (HLU) d’une surface de 5 000 m² minimum, en limite de villes et corridors de ZFE ;
• les Espaces de Logistique Urbaine (ELU), d’une surface entre 300 et 5 000 m², en milieu urbain dense ;
• les hubs de distribution, d’une surface inférieure à 300 m², en hypercentre.

Le financement des projets d’immobilier de logistique urbaine concerne :

• les investisseurs immobiliers ;
• les entreprises du secteur logistique ;
• les différents acteurs du développement économique local : collectivités locales et leurs groupements, EPL, chambres consulaires, services de l’État.

Les modalités pour financer les projets d’immobilier de logistique urbaine

• Acquisition via un contrat de construction sécurisé : VEFA ou CPI
• Intervention dans les conditions de marché, variant selon le type de projet,  
• Co-investissement minoritaire, en fonds propres et quasi-fonds propres, dans des sociétés immobilières (SAS, SCI, SEM)
• Traitement symétrique des associés : quote part de détention de la structure d’investissement égale à la proportion de fonds propres / quasi-fonds propres apportée
• Immobilier exploité dans le cadre de baux de location longue durée (9 ans minimum) auprès de professionnels de la logistique  
• Bail ou BEFA de longue durée (9 à 12 ans)