La Banque des Territoires actualise et renforce son dispositif de soutien en faveur du logement abordable

De 22 milliards d’euros en 2025, le montant total des prêts sur fonds d’épargne accordés par la Banque des Territoires aux bailleurs sociaux français atteignait déjà 17 milliards d’euros ce mercredi 23 septembre. L’année en cours devrait donc voir le montant de l’année précédente, déjà record, dépassé. "Nous jouons pleinement notre rôle contracyclique", a souligné le directeur général de la Caisse des épôts, Olivier Sichel, en présentant le dispositif mis en place pour cette rentrée.

Le secteur de l’immobilier dans son ensemble souffre, depuis déjà cinq ans déjà. La remontée des taux, avec des OAT à 4,5%, conjuguée à des coûts de construction toujours en hausse (1), aboutissent à ce que la production de logement n'ait jamais été aussi basse en France depuis 1945.

1 milliard pour des titres participatifs souscrits par les collectivités

Dans ce contexte, la Banque des territoires innove. Elle a annoncé, dans le cadre du 86e congrès de l’USH, la mise à disposition auprès des collectivités territoriales d’une enveloppe inédite de 1 milliard d’euros sur 4 ans, à raison de 250 millions d’euros par an. Au sein de l’enveloppe de prêt PSPL (prêt au secteur public local) de la période 2025-2029, ces prêts à TLA + 130 points de base sur une durée de 30 ans sont destinés aux collectivités de rattachement des OLS - ou actionnaires de référence pour les SA -, afin qu’elles souscrivent des titres participatifs auprès de ces derniers. L’objectif est de les aider à reconstituer les fonds propres des organismes, qui se réduisent, conséquence d’un auto-financement dégradé. Ces titres participatifs pourront être souscrits par les collectivités auprès de l’ensemble de leurs OLS, toutes catégories confondues. L’initiative vise aussi à renforcer le lien entre les collectivités et les bailleurs sociaux de leurs territoires, en permettant aux communes et à leurs groupements de continuer à investir dans le logement social. Une volonté saluée par Emmanuelle Cosse, la présidente de l’USH, dans les allées du congrès. 

Une enveloppe de 300 millions d’euros destinée à souscrire des titres participatifs auprès des bailleurs sociaux sera reconduite, a-t-il été également annoncé. Après le succès des trois premières campagnes, cette quatrième enveloppe est destinée à accompagner le programme d’investissement des OLS, en construction et en réhabilitation, avec une exigence sur la production en PLAI (32% minimum de la production des 3 prochaines années des bailleurs), et à appuyer, via une bonification, les OLS impliqués dans le traitement des copropriétés dégradées, précise la Banque des Territoires. 50 millions d’euros seront fléchés en priorité aux OFS pour soutenir l’activité de l’offre en BRS accession.

La Banque des Territoires a aussi indiqué ouvrir une enveloppe de 1 milliard d’euros de prêts PLAI-RO (2)  au TLA – 0,4%, soit 1,3% aujourd’hui, destinée aux opérations menées dans le cadre des plans de renouvellement de l’Anru en France métropolitaine et outre-mer. "Les deux précédentes enveloppes pour un total de 6 milliards d’euros ont permis, en moins de deux ans, l’engagement de 17.000 logements, soit 44% du total des engagements des projets Anru, souligne la Banque des Territoires. Les années 2024 et 2025 ont ainsi connu des niveaux d’engagements jamais atteints depuis 2016".

Afin de soutenir la reconstitution de l’offre sur les territoires ultra-marins, une partie de l’enveloppe leur sera spécifiquement destinée, pour la construction de logements locatifs très sociaux (LLTS).

Soutenir les constructions vertes

Une enveloppe de 1 milliard d’euros de prêt bonifié PLUS au TLA + 0,2% sera destinée à soutenir les constructions vertes, sur la base d’un élargissement des critères d’éligibilité des opérations ciblées : les logements PLUS bénéficiant des labels "Bâtiment biosourcé" et "Bâtiment bas carbone (BBCA)" pourront en profiter, tout comme les logements PLUS anticipant les seuils 2028 de la RE 2020 (pour les indicateurs l’IC Energie et l’IC Construction).

Par ailleurs, dans la continuité des actions menées depuis 2023 pour le soutien à la promotion et à la construction de logements abordables, l’enveloppe PLI est renouvelée sur 2 ans, avec une nouvelle enveloppe massive de 10 milliards d’euros (8 milliards en distribution directe par la Banque des Territoires et 2 milliards de refinancement bancaire). Outre-mer, l’ouverture du préfinancement du crédit d’impôt (CIDOM) pour soutenir la production du logement intermédiaire a également été annoncée.

100 milliards d’euros de prêts, 650.000 logements d’ici 2030

Olivier Sichel a saisi l’occasion de cette conférence pour rappeler la feuille de route de l’établissement, qui doit le conduire à atteindre 100 milliards d’euros de prêts pour le logement d’ici 2030, permettant la production de 650.000 logements abordables (sociaux, étudiants, intermédiaires). "Nous finançons la construction d’un logement sur deux en France", a souligné le directeur général de la Caisse des Dépôts. Kosta Kastrinidis a précisé que la capacité des bailleurs sociaux à dégager de l’autofinancement était de plus en plus dépendante des ventes d’HLM, à l’origine de 80% de l’autofinancement des bailleurs, les revenus locatifs ne représentant qu’un peu plus de 3% de l’autofinancement des OLS. La Banque des Territoires réfléchit donc aux moyens de favoriser les ventes de logements, la remontée des taux réduisant encore la solvabilité des foyers désireux d’acquérir ces logements. Une fluidification de la mise en vente de ces habitations, qui requièrent diverses autorisations administratives, a été évoquée, de même qu’une meilleure information des locataires sur ces cessions, singulièrement sur la garantie de rachat par les bailleurs dont ils bénéficient, en cas de difficulté. 

La moindre production de logements intermédiaires par les bailleurs, ces logements se montrant plus gourmands en fonds propres que les logements sociaux, conduit également à anticiper un accroissement des difficultés rencontrées par les organismes pour équilibrer leur budget. Les LLI étant destinés à être vendus après avoir été loués, une moindre production de ces logements réduit mécaniquement le nombre de cessions futures, et les recettes liées, a-t-il été indiqué. 

L’impossibilité pour le mouvement HLM de construire 100.000 logements sociaux par an tout en réalisant les travaux de rénovation thermiques nécessaires pour atteindre les objectifs de neutralité carbone fixés par ailleurs a également été soulignée. Cela étant, plus de 100.000 mises en chantier de logements sociaux ont été dénombrées en France en 2025, a-t-il été indiqué. 

Interrogé sur les volumes de logements sociaux en Vefa que les bailleurs sociaux envisageaient d’acquérir, Kosta Kastrinidis a indiqué que le renforcement des fonds propres des OLS renforcera leur capacité en la matière. Antoine Saintoyant a précisé que le confort d’été, la présence d’occultants et de brasseurs d’air notamment, constituent désormais, en plus des performances énergétiques des appartements présentés par les promoteurs, des critères incontournables lors de ces ventes en bloc. "Ce qui allait de soi dans le sud de la France s’impose désormais dans une région telle que l’Ile-de-France", a ajouté Olivier Sichel. 

1. Le coût moyen unitaire de construction d’un logement social est passé de 140.000 à 190.000 euros entre 2019 et 2025),
2. PLAI-RO : Prêts locatifs aidés d’intégration reconstitution de l’offre

Les mesures de soutien à la rénovation des logements sociaux

La Banques des territoires a également annoncé une série de dispositifs de soutien à la rénovation des logements sociaux, intégrant notamment les exigences liées au confort d’été. 

Une enveloppe de 1.5 million d’euros de crédits d’ingénierie, destinée à cofinancer les plans de rénovation du patrimoine type Ehpad porté par les OLS est ouverte. Un travail spécifique sera mené avec les bailleurs concernés dans le cadre des opérations de réaménagement de dette pour identifier des marges de libération de capacité d’investissement en rénovation. 

La Banque des Territoires lance une V2 du dispositif Prioréno, visant notamment une amélioration dans la connaissance du patrimoine HLM et la priorisation des rénovations. Un Appel à manifestation d’intérêt dédié sera ouvert au secteur sur 6 mois (entre octobre 2026 et février 2027) pour ce dispositif de place, mis en œuvre en partenariat avec l’USH, l’Etat, Enedis et GRDF. 

La Banque des Territoires crée également un nouveau bonus confort d’été de 3.000 euros par logement inclus dans l’éco-prêt pour adapter les logements aux vagues de chaleur. Ce bonus s’ajoutera à ceux existants, portant le montant maximum de l’éco-prêt à 46.000 euros par logement au taux très bonifié de TLA – 0,75% à TLA – 0,25% selon la durée (jusqu’à 30 ans).

Enfin, l’enveloppe de crédits d’ingénierie d’adaptation au changement climatique de 2 millions d’euros est portée à 5 millions d’euros. Cette enveloppe, ouverte en avril 2025, cofinance avec les bailleurs sociaux, les SAC et les ARO HLM, les diagnostics d’exposition et de vulnérabilité du parc social aux aléas climatiques, les audits techniques à l’échelle du bâtiment et les préconisations de travaux d’adaptation.