Logement abordable : le Sénat met en garde contre les effets du futur règlement européen sur les pouvoirs locaux
Dans un rapport présenté le 5 novembre, les sénateurs contestent la base juridique et les modalités du projet de règlement européen sur le logement abordable. Ils estiment que le texte empiète sur les compétences nationales et risque notamment de fragiliser les outils dont disposent les maires pour réguler les meublés touristiques.
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L'initiative bruxelloise part pourtant d'un constat partagé sur la crise de l'habitat. Selon les données de la Commission européenne, la hausse des loyers et l'explosion des locations de courte durée étouffent l'accès au logement permanent. Présenté en septembre dernier par Ursula von der Leyen et défendu par le commissaire Dan Jørgensen, le projet de règlement sur le logement abordable vise à donner aux collectivités un cadre juridique unifié pour intervenir sans risquer de heurter le marché unique (lire notre article du 11 septembre).
Mais pour le Sénat français, la méthode choisie franchit les limites fixées par les traités.
Le Sénat conteste la base juridique et le choix d'un règlement uniforme
Dans leur rapport d'information, présenté le 5 novembre devant la commission des affaires européennes, Brigitte Devésa (UDI, Bouches-du-Rhône) et Ahmed Laouedj (PRG, Seine-Saint-Denis) rappellent que la politique du logement relève de la souveraineté des États membres. A leurs yeux, le recours à l'article 114 du Traité sur le fonctionnement de l'Union européenne (TFUE, dévolu au marché intérieur) pour harmoniser des règles d'habitation constitue une déviation contestable.
Par ailleurs, les sénateurs critiquent le choix d'un règlement d'application directe et uniforme. Selon le rapport, "une directive aurait laissé plus de latitude aux États membres dans la mise en œuvre du texte et l’adaptation aux réalités nationales et locales", tandis qu'un règlement vient "limiter grandement leurs capacités d’action, voire remettre en cause les cadres réglementaires nationaux".
La rigidité du zonage européen face aux réalités territoriales
Le cœur du différend porte sur la définition européenne des zones tendues (article 6), condition préalable indispensable pour qu'une collectivité puisse restreindre les meublés touristiques ou les résidences secondaires. Pour qualifier un territoire de zone tendue, Bruxelles impose un critère d'effort financier strict : le ratio entre le prix d'achat d'un logement moyen et le revenu médian des habitants doit atteindre au moins 8 ans de revenus (avec une hausse constatée sur la dernière décennie), ou 10 ans de revenus de manière inconditionnelle.
Cette approche purement arithmétique inquiète la haute assemblée. Les rapporteurs dénoncent l'absence de justification scientifique pour ces seuils de 8 et 10 ans, ainsi que le risque d'utiliser des données statistiques départementales (base Mapadomo / NUTS 3), qui masqueraient les disparités locales entre communes littorales saturées et villages ruraux. De plus, ce critère unique s'oppose au modèle français (décret TLV couvrant 3.697 communes), qui croise le niveau des loyers, la demande de logement social et la part des résidences secondaires.
En outre, le texte imposerait aux collectivités de prouver un "effet néfaste substantiel" constaté sur trois années consécutives avant de pouvoir réglementer, tout en plafonnant la durée des arrêtés à cinq ans. Pour les rapporteurs, cette exigence interdit toute régulation préventive.
Outils locaux menacés et dérive réglementaire
Pour rappel, la France s'appuie aujourd'hui sur une boîte à outils renforcée par la loi du 19 novembre 2024 (dite "Le Meur-Echaniz") : régulation du changement d'usage, quotas, enregistrement obligatoire, abaissement à 90 jours de la durée de location des résidences principales et servitudes de résidence principale dans les PLU.
Or, le projet européen exclut les résidences principales de son champ d'application et interdit d'agir hors zones tendues européennes. Le Sénat craint que ce cadre n'ébranle la jurisprudence Cali Apartments de 2020 de la Cour de justice de l'UE, grâce à laquelle par exemple la ville de Paris a pu remporter 92% de ses procès contre des loueurs indélicats depuis début 2025 (5 millions d'euros d'amendes).
Les rapporteurs dénoncent par ailleurs une dissymétrie : alors que les collectivités feraient face à des contraintes procédurales lourdes susceptibles d'engendrer un contentieux accru, aucune obligation directe n'est imposée aux plateformes. Enfin, la faculté réservée à la Commission de modifier les critères de zone tendue par actes délégués (article 6, § 5) contourne l'article 290 du TFUE et prive les Parlements nationaux de leur contrôle de subsidiarité.
En adoptant la proposition de résolution portant avis motivé, la commission des affaires européennes du Sénat réaffirme ainsi une position claire : l'Union européenne peut accompagner le financement du logement abordable, mais n'a pas vocation à se substituer aux élus locaux et aux Parlements pour réguler l'urbanisme et l'habitat.
