Statut du bailleur privé : coup de théâtre fiscal à l'Assemblée
C'est une victoire surprise qui s’est jouée jeudi soir dans l’hémicycle pour les professionnels de l’immobilier. Contre toute attente, les députés ont adopté une version particulièrement avantageuse du nouveau statut du bailleur privé, balayant au passage la copie du Gouvernement. Mais dans un contexte budgétaire incertain, ce dispositif survivra-t-il ?
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La soirée de jeudi 15 janvier a été marquée par un véritable rebondissement législatif autour de l'article 12 octies du projet de loi de finances (PLF) pour 2026, censé relancer la machine de l'investissement locatif. Alors que l'exécutif tentait de faire passer ses propres amendements — proposant des critères de modération des loyers calqués sur le dispositif Pinel et un seuil de travaux de 30% pour l'ancien —, l'Assemblée nationale en a décidé autrement. L'adoption massive d'un amendement porté par le député Mickaël Cosson (Les Démocrates) a fait tomber les propositions gouvernementales au profit d'un dispositif fiscal bien plus incitatif.
Des loyers libres et un amortissement dopé
Directement inspiré du rapport co-écrit avec le sénateur Marc-Philippe Daubresse, ce nouveau texte change la donne pour les investisseurs. La mesure phare ? La possibilité, pour les logements neufs (y compris les maisons individuelles), de pratiquer des loyers de marché tout en bénéficiant d'un amortissement de base de 4 %.
Le dispositif prévoit un mécanisme progressif : plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal grimpe. Le taux d'amortissement passe ainsi à 4,5% pour du logement locatif intermédiaire (LLI), 5% pour du social, et culmine à 6% pour du très social.
L’ancien rénové et le déficit foncier à l'honneur
Pour l'immobilier ancien, l'amendement se montre également plus souple que la vision gouvernementale. Il fixe un amortissement de base à 3,5%, conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 20% du coût d'acquisition.
Surtout, ce texte rétablit un levier fiscal puissant : l'imputation du déficit foncier (généré par l'amortissement) sur le revenu global. Ce "gommage" fiscal est plafonné à 10.700 euros, avec un doublement à 21.400 euros en cas de rénovation énergétique, une mesure prolongée jusqu'en 2027. Concrètement, le mécanisme permet de déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bâti (estimée à 80% du prix d'achat) pour réduire, voire annuler, l'impôt sur les loyers, dans la limite d'un avantage fiscal de 10.000 euros par an.
“Les députés ont voté un bon produit, contre le gouvernement qui n’a cessé de montrer un manque de considération et un mépris alors que ce dispositif est nécessaire pour loger les Français”, a déclaré l’Union des syndicats de l’immobilier dans un communiqué.
Un avenir en pointillé
Si le vote a des allures de triomphe pour les défenseurs des propriétaires, l'euphorie pourrait être de courte durée. L'interruption des débats et la probabilité extrêmement forte d'une adoption du Budget 2026 sans vote, via l'article 49.3 ou par ordonnances (article 47), laissent les mains libres à l'exécutif. Il est donc difficile de prédire si le Gouvernement conservera cette version parlementaire audacieuse ou s'il reviendra à sa copie initiale lors de l'assemblage final de la loi de finances. “Si la mise en oeuvre d’un 49.3 ou d’ordonnances devait conduire le gouvernement à amoindrir ce dispositif, cela constituerait un incroyable déni de démocratie et un déni tout court face à la situation des 4 millions de Français mal logés en France et à tous ceux qui sont bloqués dans leur parcours résidentiel !”, a estimé Olivier Salleron, président de la FFB.
