Vacance commerciale : "Il faut travailler sur l'habitabilité des centres-villes", souligne le Conseil national du commerce

Localtis - La vacance commerciale en pied d'immeuble s'établit à 11,7% en moyenne nationale en 2025, contre 10,9% en 2024 [voir notre encadré ci-dessous]. C'est un phénomène qui ne fait que progresser, et cela malgré les programmes mis en place tels que Action cœur de ville ou Petites Villes de demain. Comment peut-on s'attaquer efficacement au phénomène ?

Emmanuel Le Roch, co-rapporteur du CNC - C'est compliqué, long, et il y a beaucoup d'aspects à prendre en compte. Le sujet de point de départ est la vacance. C'est un chiffre qui a une valeur et quand il augmente, c'est préoccupant. Mais l'objectif que l'on se fixe doit prendre en compte les potentiels réels des locaux, le territoire où ils sont implantés, son dynamisme, son attrait, son activité résidentielle… C'est pour cela qu'on insiste beaucoup sur l'attractivité générale du centre-ville. Et c'est ce qui fait la complexité Ce n'est pas qu'une question de commerce. Pour chaque territoire, il faut un diagnostic et un objectif. Il faut vraiment travailler sur l'habitabilité des centres-villes, et notamment des logements, souvent vides, au-dessus des commerces. Il faut repenser tout cela et donner envie d'habiter en centre-ville, car à l'heure actuelle, une majorité préfère s'installer en périphérie. Comment transformer le centre-ville en rêve pour ses habitants ? Il faut construire un nouveau narratif tourné vers un avenir désirable.

Entre incitations et contraintes, est-ce qu'on a trouvé le bon équilibre ?

Il faut qu'on arrive à la fois à contraindre mais aussi à motiver les propriétaires de ces locaux vacants, que ceux-ci soient commerciaux ou résidentiels. Les foncières de redynamisation et les collectivités ont une efficacité et du sens quand le marché privé ne répond pas aux objectifs. Mais si on veut faire une véritable transformation, il faut forcément engager des acteurs privés. Cela peut se faire à travers des incitations fiscales, en repensant par exemple des dispositifs type Jeanbrun ou Pinel adaptées au cas des locaux de commerce. Il faut récompenser les bailleurs qui investissent et sanctionner ceux qui ne font rien. Car être bailleur en centre-ville c'est aussi une responsabilité, pour notamment éviter le délabrement des locaux et logements et contribuer à l'intérêt général. De plus en plus d'immeubles sont en difficulté avec des arrêtés de péril. Côté sanctions, nous estimons qu'il faut être plus volontariste sur la taxe sur les friches commerciales (TFC). C'est un outil encore trop faiblard aujourd'hui. On n'incite pas assez et on ne sanctionne pas assez non plus.

Quel rôle pour les acteurs privés ?

Nous préconisons davantage de collaboration entre les acteurs, élus, commerçants, propriétaires… Il y a un sujet de gouvernance dans ce domaine, y compris dans le cadre des programmes comme Action cœur de ville. Ces dispositifs sont très utiles mais ils doivent mieux intégrer les acteurs du commerce dans leur gouvernance locale et nationale. Plus globalement, lutter contre la vacance ce n'est pas faire un énième rapport qu'on enterre ensuite par laxisme ou manque de volonté. Il faut que les différentes mesures proposées fassent l'objet d'un débat et d'un soutien politique.