Vacance des locaux d'habitation : le mode d'emploi de la nouvelle taxe deux-en-un est paru

Le changement était connu depuis l'adoption de la dernière loi de finances : la fusion, à partir du 1^er janvier prochain, de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et de la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) en une seule taxe, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH). Un décret paru ce 29 août vient définir le périmètre de ce nouveau dispositif fiscal.

La logique est – relativement – simple. Jusqu'ici, la TLV concernait les communes classées en zone tendue (3.697 communes), tandis que la THLV concernait potentiellement toutes les autres communes. La nouvelle TVLH concernera désormais tout le territoire. Avec toutefois toujours une distinction : son instauration sera automatique (donc obligatoire) en zone tendue, tandis qu'elle restera facultative en zone détendue (ce sera toujours à la collectivité de décider de l'appliquer ou pas).

La liste des communes définies comme étant en zone tendue, fournie en annexe du décret, est la même que celle qui prévalait pour la TLV, les critères n'ayant pas été modifiés. Il s'agit en l'occurrence des communes "qui sont confrontées à un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant", avec des loyers ou des prix de vente élevés, le cas échéant une proportion importante de résidences secondaires…

Comment est définie la vacance ? Ici encore, pas de réel changement. Un local d'habitation est considéré comme vacant lorsqu'il est équipé des "éléments de confort de base" (installation électrique, eau courante, sanitaires…) mais non meublé (ou insuffisamment meublé). C'est notamment cela qui le distingue d'une résidence secondaire (laquelle ne rentre pas dans le champ de la TVLH, étant quant à elle assujettie à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires).

Autre critère, naturellement : qu'il soit "libre de toute occupation" depuis un certain temps. Combien de temps ? Là, la distinction entre zone tendue et zone non tendue intervient de nouveau. Depuis un an dans le premier cas, depuis deux ans dans le second. Si durant cette période, le logement a été occupée pendant plus de 90 jours de suite, il peut échapper à la taxe (cette occupation devra pouvoir être prouvée, via des quittances par exemple). Exonération, également, si l’inoccupation est liée à des circonstances "indépendantes de la volonté du contribuable" (perspective de démolition ou réhabilitation, mise en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur…).

Quel taux pour cette nouvelle taxe ? En zone tendue, il sera – sur la base de la valeur locative – de 17% la première année et de 34% ensuite. Soit les mêmes taux qu'aujourd'hui avec la TLV. Mais la commune pourra, après délibération, décider d'augmenter ce taux, au maximum jusqu'à 30% pour la première année et 60% pour les années suivantes. Ce qui n'était pas possible jusqu'ici. De quoi renforcer sensiblement l'effet dissuasif de la nouvelle taxe.

En zone non tendue, une commune choisissant d'appliquer la taxe pourra décider du taux à appliquer, à condition de rester sous un plafond de 50%. Dans une note diffusée sur le site collectivites-locales.gouv.fr, il est d'ailleurs recommandé aux communes concernées de "dissocier la délibération d’institution (à prendre avant le 1er octobre N-1 pour N) de celle fixant le taux d’imposition (à prendre avant le 15 avril N pour N)", sachant que "seule la délibération de taux est à prendre chaque année". Un modèle de délibération est d'ailleurs fourni à la fin de cette note qui détaille utilement l'ensemble du dispositif.

Une précision enfin : on parle de commune… mais un EPCI à fiscalité propre disposant d'un programme local de l'habitat peut lui aussi instituer la TVLH, bien sûr "uniquement sur les territoires sur lesquels une TVLH communale (de droit ou sur délibération) ne s’applique pas" déjà.