Nouvelles précisions réglementaires sur la vente de logements sociaux

Après plusieurs textes réglementaires (voir nos articles ci-dessous des 5 et 17 septembre 2019), pris en application de la loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018, un décret du 15 novembre 2019 apporte de nouvelles précisions sur les modalités de vente des logements locatifs sociaux. Ce texte porte plus spécialement sur trois aspects de l'opération : le contenu et les modalités de la publicité relative à la mise en vente de logements locatifs sociaux vacants, les conditions dans lesquelles ces logements sont vendus aux bénéficiaires autres que le locataire en titre (dont les collectivités territoriales) et les conditions de mise en œuvre de la clause de rachat systématique du logement pendant dix ans.

Une publicité très encadrée

Lorsqu'un organisme HLM ou une SEM envisage de procéder à la vente d'un ou plusieurs logements locatifs sociaux vacants – et qu'il a recueilli l'autorisation du préfet pour les logements ne figurant pas dans sa convention d'utilité sociale (CUS) –, il doit assurer la publicité de l'opération. Pour cela, il doit recourir à trois moyens complémentaires : une publication sur un site internet d'annonces immobilières accessible au grand public (comme le site bienveo.fr de l'USH), un affichage dans le hall de l'immeuble concerné ou, s'il s'agit d'une maison individuelle, l'apposition sur cette maison, ou à proximité immédiate, d'un écriteau visible de la voie publique et, enfin, une insertion dans un journal local diffusé dans le département. Il doit s'écouler au moins un mois entre la dernière de ces publicités et la date limite de transmission des offres d'achat.

Le décret précise aussi que la publicité doit mentionner la consistance du bien, le prix proposé, les modalités de visite et de remise des offres d'achat, la date limite à laquelle ces offres doivent être transmises, ainsi que les contacts auprès desquels des renseignements peuvent être obtenus.

Quel classement pour les offres d'achat reçues ?

Le décret du 15 novembre 2019 fixe également les modalités de classement des offres d'achat lorsque l'acheteur n'est pas le locataire. Si les offres d'achat correspondent ou sont supérieures au prix évalué par l'organisme vendeur, le logement "est proposé à la vente à l'acheteur de rang le plus élevé dans l'ordre de priorité prévu au III de l'article L.443-11", autrement dit, par ordre de priorité décroissante, à toute personne physique remplissant les conditions pour les opérations d'accession à la propriété (parmi lesquels sont prioritaires l'ensemble des locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d'immeuble), puis à une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales, puis à toute autre personne physique. S'il y a plusieurs offres dans une même catégorie, le vendeur retient "l'acheteur qui le premier a formulé l'offre d'achat qui correspond ou qui est supérieure au prix évalué". L'organisme peut également décider, sans attendre la fin du délai de remise des offres, de vendre au premier acheteur dès lors que celui-ci appartient à la catégorie des personnes physiques prioritaires et que son offre d'achat correspond ou est supérieure au prix évalué.

Si toutes les offres sont inférieures au prix évalué (fixé librement par le vendeur), l'organisme a plusieurs possibilités : vendre à l'acheteur ayant formulé l'offre la plus proche du prix attendu, retirer le bien de la vente, le maintenir en vente après le délai de remise des offres, ou encore engager une nouvelle procédure de vente et une nouvelle publicité.

Une garantie de rachat sur dix ans

Enfin, le décret du 15 novembre précise les modalités de mise en œuvre de la clause de rachat systématique du logement pendant dix ans, qui joue uniquement au bénéfice des personnes physiques. La garantie de rachat peut être mise en jeu, par lettre recommandée, sur demande de l'acquéreur, ou, en cas de décès, sur celle de son conjoint ou de ses descendants directs occupant le logement au jour du décès, dans les dix ans à compter de la date d'achat du logement.

La demande de rachat doit intervenir dans le délai maximal d'un an suivant le fait générateur, qui peut être la perte d'emploi attestée par l'inscription à Pôle emploi, la rupture du cadre familial (liée au décès de l'acquéreur, de son conjoint ou de l'un de ses descendants directs occupant le logement avec l'acquéreur, à son divorce ou à la rupture d'un Pacs), ou encore une raison de santé entraînant une invalidité reconnue soit par la carte "mobilité inclusion" avec la mention "invalidité", soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapée (CDAPH).

Le prix de rachat ne peut être inférieur à 80% du prix de la vente initiale. Il peut toutefois être diminué de 1,5% au plus par année écoulée entre la sixième et la dixième année suivant celle de la vente initiale, mais aussi être défalqué "des frais de réparation rendus nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent pas de l'usage normal du logement ou de la vétusté de ses installations".