Logement des personnes âgées dépendantes : un défi à relever pour les collectivités

Hébergement en EHPAD : transformer un modèle en crise

En France, 7 500 EHPAD (Établissements d'hébergement des personnes âgées dépendantes) comptabilisent environ 600 000 places d'accueil. Le secteur affiche ainsi un ratio d'une place pour dix personnes âgées de plus de 75 ans. Face au mur démographique qui se profile, les capacités actuelles des EHPAD ne permettront pas d'absorber la demande. En effet, les prévisions font état de 700 000 seniors supplémentaires en perte d'autonomie à l’horizon 2050. Dans le même temps, aucune augmentation massive de logements sociaux adaptés aux seniors n'est prévue.

Les EHPAD traversent une crise structurelle majeure, alimentée par des tensions sur les ressources humaines et un modèle économique fragilisé. À ces difficultés internes s'ajoutent un déficit d'image qui alimente une forme de défiance qui conduit de nombreuses personnes âgées à privilégier le maintien à domicile le plus longtemps possible, quitte à retarder l’entrée en établissement malgré l’évolution de leurs besoins. Cette conjoncture pèse directement sur l'activité des établissements : leur taux d'occupation a reculé de cinq points en quatre ans, passant de 93 % en 2019 à 88 % en 2023.

Aujourd'hui, deux tiers des EHPAD affichent un déficit, un chiffre qui a doublé par rapport à 2020. Outre un mode de financement montrant ses limites au regard de l’évolution des niveaux de dépendance et des besoins d’accompagnement, les EHPAD ont dû faire face à l'augmentation de leurs charges, en partie liée à la hausse des coûts de fonctionnement et à la revalorisation des rémunérations du personnel suite au Ségur de la Santé.

Les difficultés de recrutement et de fidélisation des salariés, en raison des conditions de travail exigeantes et de la concurrence entre d’autres secteurs du soin, finissent de fragiliser encore plus le modèle de fonctionnement des EHPAD.

Des travaux pour renforcer l'efficacité des EHPAD et améliorer le confort des résidents

Pour soutenir l’attractivité du secteur, faciliter le recrutement en offrant des conditions de vie et de travail de qualité pour les résidents comme pour les professionnels, et contribuer à la soutenabilité des modèles économiques, la Banque des Territoires accompagne la modernisation de l’immobilier des établissements avec une large gamme de prêts à long terme sur fonds d'épargne. Cette offre de prêts est également disponible pour la mise en œuvre de solutions intermédiaires du bien-vieillir comme les résidences autonomie et l'habitat inclusif.

La Banque des Territoires dispose d’une capacité d’intervention couvrant l’ensemble du cycle immobilier des établissements, qu’il s’agisse d’opérations de constructions neuves, de reconstructions, de réhabilitations notamment lourdes ou encore de rénovation énergétique. Ces opérations de modernisation répondent à un triple enjeu : la mutualisation des ressources, l'ouverture sur la cité et l'optimisation des coûts d'exploitation. In fine, ces travaux garantissent une meilleure qualité de vie aux résidents tout en renforçant l'attractivité des métiers pour le personnel soignant.

Dans le cadre de projets d'habitat social pour personnes âgées, les bailleurs sociaux, les opérateurs publics et les acteurs associatifs peuvent recourir à :

• des prêts PLS, PLUS, et PLAI pour financer les opérations agréées de construction ou reconstruction d'EHPAD, de résidences autonomie ou d'habitat inclusif, sur 40 ans pour le bâti et jusqu’à 80 ans pour le foncier ;
• des prêts PAM, Eco-prêt et PHARE pour financer les opérations de réhabilitation simple, lourde et présentant notamment un volet énergétique. Les opérations de production neuve d’établissements d’hébergement médico-sociaux sont également éligibles à un financement en PHARE, en l’absence d’agrément logement locatif social (sous réserve d’une habilitation à l’aide sociale à plus de 50 % pour les EHPAD).

D’autres structures telles que les petites unités de vie (PUV), les unités et les établissements de soins longue durée (USLD et ESLD) sont également éligibles au financement en prêts de la Banque des Territoires.

Pour accompagner les collectivités dans leurs projets de développement de solutions d’hébergement et de logement pour les personnes âgées sur leurs territoires, la Banque des Territoires mobilise également ses capacités d'intervention en fonds propres et quasi-fonds propres. Cet appui dédié via des solutions d'investissement pour le secteur du Grand Âge vise à consolider les modèles économiques sur le long terme afin d’améliorer la qualité de vie en établissement médico-social

Face à la perte d'autonomie, des logements de personnes âgées dépendantes à repenser

Le Centre de Ressources Territorial (CRT) : un levier de transformation des EHPAD

Depuis 2022, les Centres de Ressources Territoriaux (CRT) se déploient progressivement sur nos territoires. Ils contribuent à atténuer certains effets des déserts médicaux via un accompagnement renforcé à domicile. Porté par un EHPAD ou un service d'aide, le CRT mutualise les ressources pour proposer une offre de soins de proximité.

Ce dispositif constitue un maillon supplémentaire dans la sécurisation des parcours du Grand Âge permettant de diversifier et de personnaliser les réponses entre le domicile et l’établissement, sans se substituer à l’EHPAD qui demeure nécessaire quand la perte d’autonomie est trop importante et le maintien à domicile inadapté. Il facilite en outre l'accès à la prévention et réduit l'isolement social. Côté soignants, le travail collaboratif valorise les parcours et sécurise les pratiques, rendant la filière plus attractive.

Répondre aux aspirations des seniors en accompagnant le bien-vieillir à domicile

Entre l'augmentation du nombre de personnes dépendantes et la stabilité du nombre de places en EHPAD, d'autres pistes doivent être soutenues pour prendre soin des aînés. Le maintien à domicile fait partie des solutions et répond aux aspirations des personnes âgées de vieillir chez elles. D'ici 2050, le nombre de personnes fragiles à domicile devrait augmenter de 60 %, ce qui nécessite de construire davantage pour offrir cinq fois plus de logements seniors adaptés qu'actuellement.

Dans le même temps, les logements existants doivent être repensés pour permettre le maintien à domicile des personnes âgées dépendantes dans de bonnes conditions. En effet, 37 % des logements occupés par des seniors seraient aujourd’hui inadaptés à la perte d'autonomie. Pour financer leurs travaux liés à l'adaptation notamment des espaces sanitaires et à l'installation d'équipements d'accessibilité et de sécurité, les bailleurs sociaux peuvent solliciter le prêt PAM.

L’EHPAD des Grès Flammés à Rambervillers : un projet de reconstruction exemplaire

La Banque des Territoires a validé une demande de financement de 10 M€ pour moderniser l'offre de l'EHPAD des Grès Flammés à Rambervillers dans la Région Grand Est.

Le projet, dont la première pierre a été posée en juillet 2025, prévoit :

• la reconstruction d'un EHPAD autonome de 122 lits avec chambres individuelles ;
• la création d'un Service de Soins Infirmiers à Domicile (SSIAD) de 31 places ;
• la création d'une ESA (Équipe Spécialisée Alzheimer) de 10 places ;
• l'accueil de publics extérieurs autour d'un panel d'activités.

Cet établissement illustre la modernisation de l'EHPAD, pensée aussi bien pour le confort des résidents que pour celui des équipes. Au-delà de l'hébergement, la structure s'ouvre sur la ville en déployant un Service de Soins Infirmiers à Domicile (SSIAD) et une équipe spécialisée Alzheimer. Des tiers-lieux, accessibles aux habitants et aux professionnels, viennent consolider cet ancrage territorial.