Encadrement des loyers : les dépassements se multiplient, alerte la Fondation pour le logement
Près de quatre annonces locatives sur dix dépassent les plafonds légaux dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, avec une dégradation jugée "inédite" à Paris, constate la Fondation pour le logement dans son 6e Baromètre paru ce jeudi 3 septembre, constatant que le dispositif est "respecté de manière très inégale par les bailleurs selon les territoires".
© Fondation pour le logement et Adobe stock
Au total, 37% des annonces analysées en France dépassent les plafonds légaux, un chiffre en hausse de cinq points par rapport à 2025, et de neuf points par rapport à 2024. "D'après nos données portant sur plus de 10.000 annonces parues entre août 2025 et août 2026, le dispositif plébiscité par les locataires, appliqué dans près de 70 communes, est respecté de manière de plus en plus inégale par les bailleurs selon les territoires", estime la Fondation pour le logement dans son 6e Baromètre remis ce 3 septembre. En revanche, si les dépassements de loyer sont plus fréquents, leur montant moyen diminue, passant de 191 euros à 159 euros.
C'est à Paris que l'évolution est jugée "la plus inquiétante", avec une hausse de 31% à 46% en un an des bailleurs qui dépassent le loyer-plafond. Un niveau "inédit (...), malgré le volontarisme affiché de la part de la ville pour sanctionner les bailleurs récalcitrants", souligne le rapport. La Fondation explique cette dégradation par la rétraction du marché locatif à l'année dans la capitale "en lien avec la remontée des taux d'intérêt et le développement des logements vacants ou occasionnels".
"On peut aussi penser que, au cours d'une année mouvementée marquée par la fin annoncée de l'encadrement et les contentieux en justice, certains bailleurs récalcitrants ont pu se sentir autorisés à déroger aux plafonds de loyer", analyse-t-elle, en dénonçant en outre le recours abusif au "complément de loyer" pour contourner la loi.
Cette question du complément de loyer pose en effet particulièrement question. La loi de 2018 prévoit qu'un tel complément peut être appliqué pour "des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique". Or "les bailleurs assimilent de plus en plus le loyer de référence plafond à un simple 'loyer de marché', qu’il serait possible de dépasser dès lors que le logement présente le moindre équipement ou aménagement non obligatoire", constate la Fondation, citant le cas d'un complément de loyer de 326 euros… "pour une 'cuisine équipée' dans un studio".
La chambre de bonne classée G championne du dépassement...
En banlieue parisienne, les tendances négatives se confirment à Est Ensemble (36% de loyers proposés au-dessus des plafonds légaux) et à Plaine-Commune (61%). A l'inverse, les résultats s'améliorent encore dans les métropoles régionales, en particulier à Montpellier, Bordeaux, Lille et Lyon-Villeurbanne. Résultat, l'écart entre territoires dans la façon dont l'encadrement est respecté continue de se creuser.
La dégradation est la plus marquée dans les logements loués meublés (alors même, rappelle la Fondation, que "les plafonds de loyers des meublés sont plus élevés que ceux des logements loués vides"), et pour les plus petites surfaces (92% de logements aux loyers non-conformes parmi ceux de 10 m² et moins !).
La Fondation relève par ailleurs que les propriétaires des logements les moins performants énergétiquement, classés "G", proposent le plus de dépassements de loyer (36%). "Un culot d’autant plus étonnant qu’il est parfaitement illégal : depuis 2023, les compléments de loyers sont interdits pour les logements classés F et G, sans exception possible", commente-t-elle.
Enfin, sans grande surprise, "les bailleurs qui gèrent en direct le logement respectent moins l’encadrement des loyers (49% de dépassements) que lorsque la gestion est assurée par une agence immobilière (29%)", la Fondation appelant toutefois à mieux contrôler et sanctionner les nombreux professionnels de l’immobilier et les plateformes "qui diffusent des annonces non-conformes et valident des baux illégaux".
Le dispositif de l'encadrement des loyers est de fait appelé à s'éteindre en novembre si aucune loi n'est adoptée d'ici là, mais le gouvernement a d'ores et déjà annoncé un débat au Sénat en octobre (voir notre article de juin).
Selon le délégué général de la Fondation, Christophe Robert, "au-delà de l'enjeu essentiel de la pérennisation du dispositif" – et de son ouverture "à toutes les villes volontaires, comme à Rennes, Tours, Marseille, Nantes ou Strasbourg" – , il est impératif de "faire respecter son application". Et, plus encore, de le "renforcer" : faciliter les recours des locataires, rendre obligatoire l'enregistrement des logements, mieux définir le complément de loyer, augmenter le montant des amendes, élargir l'encadrement à tous les "baux de contournement" (tel que le bail civil), permettre aux villes de moduler le niveau du plafond… et réguler davantage les locations meublées touristiques de type Airbnb "pour éviter une fuite des logements vers ces types de plateforme".
