Rochefort Océan : un architecte conseil pour une zone d'activité (17)

Les six hectares aménagés en extension de la zone d'activités (ZA) de l'Houmée sont commercialisés depuis 2022 par la communauté d'agglomération Rochefort Océan. Situés en bordure du bourg d'Echillais, au sud de Rochefort, ils constituent aujourd'hui une offre foncière artisanale très recherchée sur ce territoire proche de La Rochelle. En quatre ans, 50 hectares d’implantation ont été demandés, pour 15 hectares disponibles sur l’ensemble des ZA de l’agglomération. Face à cette affluence, la collectivité a fixé des critères de sélection, parmi lesquels figurent l’intégration paysagère et l’infiltration des eaux pluviales à la parcelle. Après présélection, un dialogue est entamé avec le porteur de projet, ainsi qu’un accompagnement avant la cession du terrain. « Ce secteur est très attractif, parmi les derniers à proposer des acquisitions de terrains artisanaux : nous avons donc souhaité poser une exigence paysagère et environnementale élevée, d'autant plus que le site est situé en limite du bourg », souligne Pierre Cwilich Vel Cymlich, responsable du parcours résidentiel des entreprises à Rochefort Océan.

Un guide de recommandations

Fin 2020, face à la qualité discutable des zones d'activités (peu d'espaces verts, bâtiments sans harmonie…), l'architecte missionnée pour rédiger le cahier des charges de ce lotissement artisanal propose aux élus d'y adjoindre un guide de préconisations. Le guide est acté en 2022, juste avant livraison de l'extension du parc.« La commune d'implantation du parc n'a pas participé à ce travail, c'est une de ses limites », reconnaît le responsable parcours résidentiel de la communauté d’agglomération. Ce guide rappelle des règles propres au permis d'aménager ou au plan local d’urbanisme (PLU) et adjoint des recommandations : implantation du bâti, place des aires de stockage, gestion des façades, des enseignes, place du végétal, stationnements en matériaux poreux, couleur des clôtures, portes et portails, gestion à la parcelle des eaux de pluie, incitation au photovoltaïque…

Vente soumise à l’avis de l'architecte conseil

Pour mettre en œuvre ces recommandations, Rochefort Océan a ensuite balisé un parcours, pour toute entreprise candidate, avec deux avis de l'architecte conseil, celle-là même qui a rédigé le cahier des recommandations. Une fois l'intérêt économique de la candidature acté par les élus de la commission économie, le porteur de projet présente une première fois son projet à l'architecte conseil. Celle-ci rédige un avis, qui propose des améliorations au projet initial. Le porteur de projet doit faire évoluer sa proposition, afin que le deuxième avis puisse valider un plan 100 % compatible avec le cahier des recommandations. « Si c'est le cas, je transmets cet avis au service communautaire instructeur autorisations droit des sols et nous actons la vente en commission économie », explique le responsable parcours résidentiel. En 2024, l’agglomération a ajouté un volet optimisation du foncier à cette charte, afin de faciliter la découpe éventuelle des parcelles.

Défaut d’entretien des espaces verts

Depuis 2022, douze ventes ont abouti avec ce dispositif. « Généralement, nous réussissons à vraiment améliorer l'intégration paysagère des façades et la désimperméabilisation des parkings, souligne le responsable parcours résidentiel. Nous parvenons aussi à renforcer la lumière naturelle dans les entrepôts et à faire émerger quelques toitures solaires. » Si le permis de construire est 100 % compatible avec le guide des recommandations, ce n'est pas malheureusement toujours le cas de la réalisation finale. « C'est notre difficulté principale : bien souvent, le porteur de projet n'a plus d'architecte au-delà du dépôt du permis et il faudrait faire jouer la police du maire en cours de chantier. » Certaines dispositions sont ressenties comme trop contraignantes. C'est notamment le cas des espaces verts : une partie des entrepreneurs ne veut pas s'embêter à les entretenir et ne plante pas ce qui est prévu. Le guide n'est pas un document opposable, ce qui en limite la portée : le respect de la couleur des clôtures par exemple ne figure pas au PLU, des permis ont ainsi été accordés sans que cette préconisation soit respectée.

Déployer le potentiel solaire

Malgré ces limites, l'impact global reste positif et Rochefort Océan envisage de déployer l'outil dans des projets d'extension à venir. Le service souhaite mieux inclure les municipalités dans le dispositif, acculturer le service instructeur et renforcer la pédagogie envers les entreprises candidates, dès la première rencontre. Des contrôles au stade chantier de construction pourraient aussi permettre d'améliorer les réalisations. « Nous allons également proposer un accompagnement spécifique pour les projets d'énergie solaire : les toitures des zones d'activités sont parfaites pour accueillir des panneaux et nous disposons d'un service compétent en interne », conclut Pierre Cwilich Vel Cymlich.