Revitalisation des centres-villes : Villes de France prodigue ses conseils aux nouveaux élus

"Malheureusement, les bouleversements de notre monde ont plutôt eu tendance à aggraver la situation du commerce de centre-ville." Huit mois après avoir remis au gouvernement son rapport sur "l’avenir du commerce de proximité", rédigé avec Dominique Schlecher, PDG de Coopérative U, et Antoine Saintoyant, directeur de la Banque des Territoires, Frédérique Macarez, maire de Saint-Quentin (Aisne), dresse le constat d’une transformation rapide : taux de vacance qui repartent à la hausse, fermetures de nombreuses enseignes du prêt-à-porter, concurrence de plus en plus féroce du commerce en ligne, développement de la seconde main sur internet... "La guerre au Moyen-Orient et la canicule ne facilitent pas les choses", a-t-elle souligné, vendredi 3 juillet, lors d’une table ronde organisée dans le cadre du congrès de Villes de France, à Roanne. Canicule qui a conduit le ministre du Commerce, Serge Papin, à prolonger les soldes jusqu’au 28 juillet pour compenser la baisse de fréquentation des magasins. 

Stratégie locale de revitalisation

L’élue conseille à ses collègues de villes moyennes, surtout ceux dont c’est le premier mandat, de se doter d’une stratégie locale de revitalisation commerciale. Mais cette stratégie doit reposer avant tout sur "deux préalables" qui ne dépendent pas d’eux, insiste-t-elle : la lutte contre la concurrence déloyale entre commerce physique et commerce non physique qui aujourd’hui ne joue "pas à armes égales", et la lutte contre l’économie souterraine, avec la question sous-jacente du blanchiment. 

"Depuis deux ou trois ans, dans les réunions avec les maires, la question des risques de blanchiment revient très souvent. (…) La population ne comprend pas que ces activités puissent se poursuivre", a relayé Frédérique Macarez, qui appelle à "systématiser la connaissance" du phénomène. Ce qui nécessite "une coordination de tous les services", a-t-elle défendu, estimant que les criminels ont toujours "trois coups d’avance". Dans son département de l’Aisne, le préfet a diligenté une série de contrôles. "À chaque fois que la police est descendue, elle a trouvé quelque chose", a-t-elle témoigné.

Déconnexion des loyers avec la réalité

Dans leur stratégie, les maires ne doivent pas hésiter à rétrécir la zone de chalandise du centre-ville, conseille-t-elle, car, ces dernières années, "des millions de mètres carrés ont été construits", conduisant à une "surcapacité". Cette reconfiguration des rues commerçantes va être "très importante", dans le cadre du troisième volet d’Action cœur de ville, dont la ministre de l’Aménagement du territoire et de la Décentralisation, Françoise Gatel, avait annoncé la veille la prolongation jusqu’à la fin du mandat municipal (lire notre article). 

L’un des sujets de préoccupation des élus est la déconnexion des loyers pratiqués par rapport à la réalité des marchés. Surtout quand les propriétaires accueillaient d’anciennes franchises du prêt-à-porter dont les potentiels repreneurs n’ont pas les mêmes moyens. Une situation qui s’est produite à Saint-Quentin. Mais les propriétaires ont eu la lucidité de revoir à la baisse leurs prétentions après la fermeture de ces boutiques de vêtement. Ce qui a permis d’accueillir des commerces de bouche. Cette rue est désormais baptisée "la rue des gourmands"…

Malheureusement, tout ne se passe pas de manière aussi idyllique. La stratégie des grandes foncières préférant laisser un local vacant pour créer un déficit d’exploitation est souvent dénoncée. À cet égard, la taxe sur les friches commerciales n'a pas les effets escomptés. Seules une poignée de communes s'en sont servi. L'un de ses principaux défauts était l’impossibilité pour les élus de cibler un secteur précis à revitaliser, ce que la loi de finances pour 2026 a permis de corriger : désormais, le maire peut limiter la taxe au périmètre d’une opération de revitalisation de territoire (ORT). Le rapport de la mission Macarez-Saintoyant-Schelcher prévoyait d’aller plus loin, en ramenant de deux ans à six mois la durée de vacance permettant de déclencher son application et en limitant les possibilités d’exonérations. Préconisation reprise dans un rapport sénatorial sur la décommercialisalisation, présenté la semaine dernière (lire notre article).

"C’est la ville qui fait le commerce et pas l’inverse"

À intervalles réguliers, l’idée d’un encadrement des loyers commerciaux refait surface. La sénatrice du Nord Audrey Linkenhel l'a proposée dans un texte finalement rejetée au printemps (lire notre article). Car le sujet divise fortement. "Je suis extrêmement réservé sur le sujet", a fait savoir Stéphane Girard, directeur des opérations et des relations extérieures à la foncière Mercialys, devant les congressites. Appliqué aux logements, l’encadrement des loyers a "asséché le locatif et a été un booster pour Airbnb", a-t-il jugé.

Interrogé sur le sujet, le président de Villes de France, Gil Avérous, ne cache pas lui non plus son scepticisme. "On ne parle pas d’encadrement des loyers mais de revalorisation", a-t-il précisé à la presse, regrettant par ailleurs l’abandon de la réforme de la fiscalité du commerce aujourd’hui largement défavorable au commerce physique. 

Pour Stéphane Girard, "ce qui fait fermer les commerces, c’est très rarement les loyers, c’est l’absence de clients. (…) Il faut faire revenir des habitants captifs dans les centres-villes, des services publics, des salariés, des usagers. C’est la ville qui fait le commerce et pas l’inverse". Un point partagé par les élus qui insistent sur la question de l'offre de logement. À cet égard, la confirmation de la participation d’Action Logement, au côté de l’Anah et de la Banque des Territoires, dans la poursuite du programme ACV, est vécue comme un soulagement.

"Aujourd’hui, les logements ne sont pas adaptés pour accueillir les familles. On n’a pas travaillé là-dessus ces dernières années, parce que ce n’était pas un sujet", déplore Gil Avérous, à la lumière des dernières statistiques démographiques de l’Insee (lire notre article). Selon lui, "beaucoup de nos concitoyens renoncent à avoir un enfant" faute d’avoir les conditions nécessaires. "Notre ville du quart d’heure peut être un atout. On peut se distinguer et attirer des familles dans les centres-villes si on a des logements adaptés", estime encore le maire de Châteauroux (Indre). Les centres-villes vont devoir aussi pouvoir accueillir des "seniors" qui, avec l’âge, recherchent de la proximité. Des enjeux qui ont conduit l’association, lors du renouvellement de ses instances, à se doter d’une commission "démographie".

"Les centres-villes vont vivre, ils vont se transformer"

Le logement et le grand âge font aussi partie, avec la santé et le commerce, des priorités que la Banque des Territoires a décidé de mettre en avant dans la troisième phase d’Action cœur de ville. Sans attendre l’officialisation de la prolongation du programme, celle-ci avait pris les devants lors de ses Rencontres coeur de villes organisées à Chambéry au mois de décembre (lire notre article). La Banque des Territoires a ainsi décidé de poursuivre son plan Commerce lancé pendant le plan de relance, notamment pour renforcer le soutien aux foncières de redynamisation et cofinancer des postes de managers de commerce et assurer leur formation. Un appel à manifestation d’intérêt a été rouvert en début d’année "pour permettre le recrutement de 500 nouveaux managers de commerce", a indiqué le directeur de la Banque des Territoires, Antoine Saintoyant, lors du congrès, rappelant qu’un parcours de formation a été mis en place pour ces managers, via l’école des Territoires, depuis 2024. Une certification a également été créée en début d’année pour valoriser le métier (lire notre article). À noter enfin qu’à partir de l'automne, une soixantaine de séminaires seront organisés en région pour sensibiliser les élus aux enjeux de transformation du commerce. Pour Frédérique Macarez, "les centres-villes vont vivre. Ils vont se transformer". "À nous d’accompagner le changement."

En quelques jours, après le Sénat et le Conseil national du commerce (lire notre article), c'est l'Assemblée qui va dévoiler ses solutions, dans un rapport devant être présenté ce mercredi 8 juillet.